住宅・不動産
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2019.6.2

注目の海外不動産投資で国内物件にない3つのリスクとは?

(写真=Victor Moussa/Shutterstock.com)
(写真=Victor Moussa/Shutterstock.com)
新興国の経済成長率の高さや、為替ヘッジに魅力を感じて、海外不動産に注目する投資家は多いです。魅力的に見える海外不動産投資ですが国内不動産にはないリスクもあるのです。

海外不動産投資のメリットは有利な経営環境と為替差益

投資家が海外の不動産に注目する理由は、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の両面でリターンが得やすいと考えているからでしょう。

経済成長の著しい東南アジア、富裕層に絶大な人気を誇るハワイやアメリカ西海岸など賃料の高い地域で経営ができれば安定したインカムゲインを狙うことができ、更に海外の人気エリアであれば物件価格も比較的安定しているため、値上がりもある程度期待できることがあります。

強い円で海外不動産へ投資を行い、円安局面で売却することによって為替差益を得られるチャンスもあるのです。

海外不動産投資のリスク(1)プレセールによる損害

海外不動産には魅力がある一方、国内物件にはないリスクもあります。例えばプレセール(計画段階の青田買い)による損害です。

東南アジアのコンドミニアムをプレセールで購入し、竣工直後の転売あるいは、しばらく運用してからの売却で利益を狙おうとしたとします。

しかしこのプレセールは諸刃の剣で、先物買いによって利益が得られる可能性がある一方、工事期間が伸びてなかなか完成しない、不良物件をつかんでしまうといったリスクもあります。

とくに発展途上国では、法律が末整備で企業のコンプライアンス意識が足りないこともあるため、日本国内では予想できないリスクに留意する必要があります。

海外不動産投資のリスク(2)為替差損が発生する可能性

為替差益は海外不動産のメリットですが、海外不動産に投資して為替差益を得るには円安になることが前提です。

日本の経済力が弱まることを理由に今後円安になることを予想する人もいますが、逆に円高になった場合には為替差損が発生します。

為替は単純にその国の経済力が反映されるわけではありません。日本の経済成長が弱まったとしても、ほかの主要国の政情不安の影響で円高傾向になる可能性もあるのです。

海外不動産投資のリスク(3)管理会社や入居者の質の違い

日本での不動産投資が人気の理由としては、オーナーの手間がかからないことがあげられます。これは入居者とのトラブルや修繕などを管理会社が対応してくれるからです。しかし海外で何から何までフォローしてくれる管理会社を見つけることは極めて困難です。

また、入居者の質の違いもあります。日本人は部屋をキレイに使い、近隣に迷惑をかけないといった考え方を持った入居者が多く、滞納が発生しても管理会社が督促し、滞納をカバーする仕組みも整備されていますが、海外ではこのようにはいかないこともあります。

海外不動産は綿密な現地調査をしてから購入を

リスクを回避して海外不動産投資を成功させるには「現地を見ること」「不動産会社と顔を合わせること」といったことが重要です。

国内の不動産投資なら物件概要をチェックして現物を見ずに購入するケースもありますが、海外不動産でそのような行為は極めてリスクが高いため、必ず現地を訪れたうえで、しっかり確認してから購入を検討すべきでしょう。
 

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