住宅・不動産
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2019.4.17

値落ちしない住まい選び。「都内 or 地方」よりも大切な視点

(写真=Byjeng/Shutterstock.com)
(写真=Byjeng/Shutterstock.com)
新築住宅は買った瞬間に価値が2割下がるとも言われます。築浅物件でも「中古住宅」の扱いになりますから、ある程度は仕方のないことです。しかし、なかには例外もあります。

ほとんど価値が下がらない、あるいは逆に上がる物件も中には存在するのです。せっかくのマイホームですから、そんな資産価値が下がらない住まいを選びたいものです。

地方より大都市の中心部のほうが資産価値は高い

資産価値が下がらない住まいとはどんな住まいでしょうか。決定的な要因となるのが「立地」です。まずは、大都市部と地方では大きな差があります。たとえば、2018年9月に発表された国土交通省の『基準地価』をみても、住宅地の地価は三大都市圏では0.7%上昇しているのに対して、地方圏は0.8%の下落です。商業地ではもっと格差が大きく、三大都市圏は4.2%のアップに対して、地方圏は0.1%のダウンです。住まいの資産価値を考えれば、まずは大都市部が有利ということです。

大都市部のなかでも差があります。東京圏を例にとれば、18年の東京都の住宅地は2.4%の上昇に対して、神奈川県は0.0%、千葉県は0.1%、埼玉県は0.5%にとどまっています。商業地はさらに差が大きく、東京都は5.9%上昇しているのに対して、埼玉県は1.3%、千葉県は1.6%、神奈川県は2.0%のアップです。東京圏でも東京都とそれ以外では資産価値に差が出てきます。

さらに、東京都内でも東京都区部の住宅地は4.3%、商業地は7.2%上がっているのに対して、都下の都市では0%台から2%台までのところがほとんどで、一部下落している都市もあります。資産価値の高い家を選ぶなら大都市部、それもより都心に近いエリアで買うのが得策ということです。

10年前の分譲価格と現在の取引価格を比較する

しかし、同じエリアでも最寄り駅からの距離(徒歩時間)によってマイホームの評価に大きな差が出てきます。エリアによる違いより、この徒歩時間による差のほうが決定的な要因になることが多いのです。なぜそんなことがいえるのか、民間調査機関の東京カンテイの調査をみてみましょう。

東京カンテイでは、2006年から2007年にかけて分譲された新築マンションの分譲価格と、そのマンションが2016年から2017年にかけて中古マンションとして取引されたときの中古価格を比較して、リセールバリュー(再販価格)を算出しています。

10年前に分譲されたときの価格が4,000万円で、現在の中古マンションとしての取引価格が5,000万円なら、5,000万円÷4,000万円で1.25ですから、リセールバリューは125%ということになります。反対に、3,000万円に下がっていたら、3,000万円÷4,000万円で0.75ですからリセールバリューは75%になります。リセールバリューの数字が大きいほど資産価値が高く、小さいほど低いということができます。

徒歩時間が資産価値を決める決定的な要因に

東京カンテイによると、首都圏の場合、リセールバリューは平均すると96.0%という結果でした。しかし、徒歩時間別にみると、徒歩3分以内のリセールバリューは107%と、分譲時価格を上回る資産価値の高さを示しています。

駅前再開発などで建設された超高層マンションのように、そのエリアのランドマーク的な評価を得ているマンションが多いためではないでしょうか。次いで徒歩4分~6分は96%、7分~10分も96%で、11分~15分は93%、16分~20分は85%と下がっていきます。

近畿圏も同様で、徒歩3分以内は101%と多少値上がりしていますが、4分~6分は93%で、7分~10分も93%ですが、11分~15分は91%に下がり、16分~20分は89%などとなっています。

これはマンションの事例ですが、基本的に一戸建ての場合にも大きな差はないでしょう。住まいの資産価値を守るためには、場所選び、それも最寄り駅からの徒歩時間が決定的な要因になるといっていいのではないでしょうか。
 

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