住宅・不動産
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2019.4.5

年収2,000万円以上のアナタへ 資産形成しながら所得税の税負担を軽減?

(写真=Jiffy Avril/Shutterstock.com)
(写真=Jiffy Avril/Shutterstock.com)
日本の所得税の特徴として挙げられるのが、累進課税制度です。これは課税所得が上がれば、税率も上がってくるという仕組みです。さらにこれに加えて、住民税が10%掛かります。税金がかなり徴収される日本では、不動産投資が税負担の軽減に有効です。

収入の3割が税金

まず参考に、税率の速算表を見てみましょう。
 
所得税の速算表
課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

例えば年収3,000万円の単身者の方で課税される所得金額が2,500万円の方の場合、所得税は2,500万円×40%-2,796,000=7,204,000円となります。

さらに住民税が約250万円かかりますので、所得税と住民税を足した実効税率は約33%となります。税金だけで3分の1を徴収される現状を何とかしたい、その方法の一つが不動産投資の活用です。

米中古不動産を活用した例

近年、日本の不動産投資の環境は厳しさを増しています。直近では、かぼちゃの馬車問題に端を発した銀行融資の締め付け、中長期で見ると日本の人口減少など、外部環境の悪化が目につきます。

そこで注目したいのが、米国不動産への投資です。まず素朴な疑問として、米国で運用した所得が日本の所得税として計算されるのか、という点が思い浮かぶのではないでしょうか。

答えはイエスです。日本の所得税は属人主義なので、日本に居住する者が得た所得は場所に関係なく、すべて日本の所得税法で計算されます。

では、具体例として米国不動産投資でどの程度節税できるかをシミュレーションしてみましょう。このスキームの最大のポイントは、減価償却です。減価償却とは、費用収益対応の原則に沿って、購入物件の経年劣化による費用計上は、決められた耐用年数で按分するルールのことです。

では、なぜ米国の物件を使うかというと、日本と異なり米国では不動産の価値が建物にあるとみなすからです。日本の場合、不動産全体を100とした場合、おおよそ土地が70、建物30といった配分になるかと思います。しかし米国の場合、これが逆転し、土地30、建物70となるのです。

そして、不動産投資の減価償却は建物価格だけが計算の基となります。日本の税法では、22年が木造物件の耐用年数と定められており、さらにそれ以上経過した建物は、4年の耐用年数が適用されます。減価償却を早期に行うことが、不動産投資の成功の秘訣となるので、この制度を目いっぱい有効活用していくのです。

物件例 価格2億円・築30年のアパート・賃料収入年間800万円・建物割合70%

この物件を年収3,000万円の方が購入した場合を計算しましょう。

実際の不動産投資では、減価償却以外でかかる経費、例えば借入金利息や手数料、固定資産税なども経費として落とせますが、わかりやすくするために、減価償却費だけにフォーカスして話を進めましょう。

1年間に損金として落とせる減価償却費は、

2億円×70%÷4年=3,500万円となります。

これを基に計算すると、収入は3,000万円+800万円(家賃収入)=3,800万円。ここから減価償却費3,500万円を引きますから、課税される所得金額は300万円となります。

これを基に実際の所得税を計算すると、300万円×10%-97,500円(控除額)=202,500円が所得税となります。これに住民税が約30万円ですので、両方で約50万円の税金となります。

単純比較をしますと970万円(=720万円+250万円)と50万円、その差は920万円となります。

これは節税メリットだけであり、保有期間中、毎年800万円の家賃収入が入ってくる訳です(満室と仮定)。これが節税と資産運用を兼ねたスキームとなります。

海外不動産投資で注意すべきポイント

海外投資すべてに共通する注意点として為替リスクがあります。購入時より売却時が円高になった場合、売却損が発生します。しかし、円安になれば、逆にキャピタルゲインが増えます。

また、これは日本での不動産投資にも言えることですが、常に満室と考えず、空室対策を考慮に入れる必要があります。

さらに、不動産を譲渡する際の不動産譲渡所得税についても注意が必要です。購入時点から売却時の同じ年の1月1日において所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得となり、税率が所得税30%、住民税9%、復興特別所得税が所得税の2.1%となります。これが5年超ですと長期譲渡所得となり、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税が所得税の2.1%と大幅に軽減されます。

一見とっつきにくい海外不動産投資ですが、しっかりしたエージェントと組めると、現地提携先管理会社や税務申告など、一連のサービスを一気通貫で行うことが可能です。ホームページなどで、信頼できるパートナーを探すことが、米国不動産投資の成功への第一歩といえるでしょう。
 

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