【連載#3】『不動産投資「勝者のセオリー」』

(本記事は、木下 たかゆき氏の著書『不動産投資「勝者のセオリー」』ぱる出版の中から一部を抜粋・編集しています)

キャッシュフローを最大化するには？

不動産投資を成功させる方法はシンプルです。

①物件に融資をつけて、圧倒的に安く買い
②高利回りで賃貸して、キャッシュフロー（以下ＣＦ）を貯め
③買ったときより高く売却して、キャピタルゲインを得て
④現金保有高（キャッシュポジション）を上げる

このサイクルを繰り返して、資産規模をどんどん拡大させるだけです。

ＣＦとは何かを、すぐに答えられる方は、意外と多くありません。わかっているようで、正確に答えるのは意外に難しいものです。

それでは改めてＣＦとは何か、そしてＣＦを最大化するには何をすべきかを、一緒に考えていきましょう。

まず、ＣＦを定義する最もシンプルな式は、次のとおりです。

ＣＦ＝ 売上−経費

つまり、売上を最大化し、経費を最小化すればＣＦを最大化できる、ということになります。至極シンプルで当たり前のことですが、この考え方が重要です。

そして、この「売上−経費」を実際の項目に置き換えると、次のようになります。

ＣＦ ＝ 家賃収入−（調達金利＋元金＋各種税金＋管理コスト）（＋減価償却費）

このように表すと、ＣＦを大きくするために、具体的に「何を増やし」「何を減らせば」いいのかが、よりわかりやすくなったはずです。

大家がコントロールすべき項目に絞った上で、ＣＦをもっと大きくしようとするのであれば、

・家賃収入を上げる
・調達金利を下げる
・管理コストを下げる

ということが、ＣＦ最大化の要素になります。

税金は、基本的にコントロールできません。厳密には、固都税（固定資産税＋都市計画税）などの各種税金を圧縮する方法もあるのですが、効率を考えるなら、それよりもＣＦを最大化することにフォーカスすべきです。

保有リスクに注意！

ＣＦを増やすためには、前述したいくつかの他に、次の二点が大切な要素になります。

・元金返済額を少なくする（返済期間を延ばす）
・減価償却費を（最初に）多く取る

これらのメリットとデメリットを、自分が立つステージに合わせてしっかり考えなければなりません。

特に「元金返済額を少なくする」場合ですが、これには注意が必要です。

返済期間を延ばして返済比率を下げた方が、多少金利が高くてもＣＦが増えるケースが多くなります。

しかし、返済期間を延ばして得られるＣＦは、あくまで「将来の利益を先取り」しているだけであって、結局のところ、様々なリスクを先送りしているだけだからです。

物件を長期保有することで、将来的にどんなリスクが生まれるのかというと、次のようなものがあります。

・建物の減価
・家賃下落
・空室率の上昇
・大規模も含めた修繕リスクの増大
・残債の減るスピードが遅い（＝相場が暴落すると売却しにくくなる）
・ＣＦが残ることで判断基準が鈍る（特に売却タイミングにおいて）
・デッドクロスがくる（税金がＣＦを上回り、黒字倒産する）

ここを押さえた上で、返済期間を延ばすかどうかを慎重に検討すべきです。

金融機関のスキームによっては、築古の物件でも元利均等返済で金利4.5％、返済期間30年などで買えるケースがあります。

このように返済期間を長く取ることで、無理やりＣＦを出しているような物件を買った場合、最初の5年間ほどは金利の返済ばかりで、ほとんど元金が減りません。

そうしているうちに、先記のリスク要因によって徐々にＣＦが出なくなっていきます。そのうち修繕費もかさんできて、ニッチもサッチもいかなくなり破綻寸前に……。

焦って物件を二束三文で売却するも、ほとんど減っていない元金を売却額でカバーできるはずもなく、無担保の借金だけが残るという、最悪のシナリオになることも十分にありえます。

不動産ブームの昨今、ＣＦのみにフォーカスし過ぎる人が多いのですが、きちんとリスクを考えた上で判断することが大切なのです。

返済していない元金部分や、減価償却費を先に多く取ってしまっている分は、物件を売却すると、残債の一括返済や譲渡所得の課税でそっくり跳ね返ってきます。

結局のところ、利益を先に取るか、後に取るかの違いということです。

当然、返済期間が短いほど利息の負担も減るわけで、ある程度の資産規模になったらＣＦだけにこだわらず、保有リスクにも十分注意すべきです。

目先のＣＦにとらわれてはいけない

～Aさんからの相談事例～

僕はよく、悩める不動産投資家から相談を受けます。

その中で実際にあったＣＦについての相談事例を、一つ紹介します。

Ａさんは、１年以内にサラリーマンを辞めたいという目標を持っていました。

そこで今、検討している物件があるのだが、買うべきだろうか、と相談にやってきました。

Ａさんは既に5棟の物件を所有していて、そのうち2～3棟は、リーマンショック後の良いタイミングに買った物件でした。

脱サラ後の生活基盤を固めていくためにも、今新たに物件を買い、さらにＣＦを厚くして行きたいという希望を持っていました。

Ａさんに物件の概要を聞いてみると、買おうとしていた物件は築40年以上の古いＲＣ造で、表面利回りは10％程度でした。

売値は完全にエンド価格であり、うちの会社で査定すれば、半値～八掛けでないと買わないような物件です。

彼は脱サラ後の生活費をベースに考えていて、この物件を買ったらこれくらいのＣＦが取れそうか、という視点にのみ、頭を奪われていました。

僕は次に、Ａさんが所有している物件や属性資料を見せてもらいました。

そこから判ったのは、所有する現金が1千万を切っていたこと、また、リーマンショック後に買った物件が5千万以上で売れそうだったことです。

そこで僕は、「まずは手持ちの物件を売却し、一時的にキャッシュポジションを上げて行きましょう」とアドバイスをしました。

そうすれば、競売にも入札できるようになりますし、良い物件情報を掴める機会も増えるはずです。つまり、選択肢が増えるのです。

しかし、Ａさんは「売却するとＣＦが減ってしまう……」と難色を示しました。

ううーん、どうしたらいいものか。

正直なところ、その物件では融資づけが厳しく、仮に融資を引けても期間は長く取れません。さらに、修繕リスクも高い割に利回り10％なので、そもそもＣＦさえまともに出ないような物件なのです。

エンド価格なので、将来的に相場が下がれば売却も難しく、融資する銀行も見つからないはずです。

僕はＡさんへ、次の提案をしました。

「ボロ戸建を現金で買って再生し、利回り20～30％で5棟所有すれば、一棟6～7万で貸すとして、月30～40万の収入になります。手堅く生活費のことを考えるのであれば、そういったスタイルの投資をした方が間違いないでしょう。

ボロ戸建なら300万くらいで買えますし、銀行の融資情勢も関係ありません。もちろん、安く買って安く直さないといけませんが、ロットが小さければ良い練習にもなります。どうでしょうか？」

そのように伝えたところ、Ａさんはようやく、納得されました。

Ａさんのケースにおける問題点とは、何なのでしょうか？

それは、Ａさんが「ＣＦを厚くしたい」という一点のみにとらわれすぎていて、次のような大切な視点がすっぽり抜けていることです。

・そもそも買っていい物件なのか
・高値掴みしていないか
・出口はどう考えるのか
・融資はつけられるのか

Ａさんは物件購入に関して、業者の言いなりになっていました。

自分の頭で考えることを放棄していたため、業者に「ＣＦが出る良い物件ですよ」と言われると、それを鵜呑みにしてしまうのです。

この話は誰にとっても他人事ではありません。こういった「目先のＣＦだけにとらわれている」不動産投資家が、初心者に限らず、増えていることを感じています。

他によくあるパターンでは、ある地方銀行のスキームで融資期間を長く取り、無理やりＣＦを出している物件を高値掴みしてしまうケースがあります。

耐用年数以上のローンを組むことで、表面上はＣＦが出ているように見えますが、それは単に元金の返済を遅らせ、利益を「先取り」しているに過ぎません。

古い物件を長い融資期間で買う場合は、次のような懸念材料について、しっかりシミュレーションするべきなのです。

・入居率や家賃の下落を踏まえて、5年・10 年先もＣＦは出せるのか
・修繕リスクは、どの程度見積もっているのか
・売却を考えたとき、その物件に融資してくれる銀行はあるのか
・そしてそのとき、元金はどのくらい減っているのか

不動産に限らず、どんな物事も、一つの側面しか見ていないと失敗する確率が高くなります。

僕は借金はどんどんすべきだと言いましたが、返せる借金でなければ意味がありません。

目先のＣＦのみにとらわれすぎて、それ以外の視点が抜け落ちてしまわないよう、くれぐれも注意してください。