住宅・不動産
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2020.6.7

別荘を買う際に気をつけたい維持費 年間どれくらいかかる?

夢のような別荘ライフに憧れを抱く人は多いでしょう。しかし、別荘を購入すると、思わぬ出費に苦しむケースがあります。今回は、別荘の維持費について、事例をまじえながらわかりやすく解説します。別荘を購入したい人は、ぜひ参考にしてください。

サラリーマンも別荘を所有する時代

空き家の増加によって、格安の別荘をインターネット上で見かけることも増えてきました。避暑地として有名な軽井沢の近辺でも、100万円台の別荘が販売されています。

参考として、いくつかの物件情報を記載しておきます。

・ロフト付きアーチハウス180万円(那須エリア)
1LDKのコンパクトで洒落た別荘です。赤色をしたアーチ形の屋根がかわいく、別荘気分をたっぷりと味わうことができそうです。リフォーム済みなのもうれしい点です。土地は100坪あるため、バーベキューを楽しんだり、物置を作ったり、自由に活用できます。

・緑に囲まれた庭付き平屋の別荘250万円(伊豆エリア)
階段を昇った先、緑の合間にのぞくひっそりとした佇まいが魅力の平屋です。3LDKで広々しており、アットホームな内装なので、自宅にいるようにくつろげます。自然を感じながら、ゆったりとした週末を過ごせそうです。

・階段状の個性的な外観の別荘300万円(軽井沢エリア)
階段状の遊び心あふれる外観は、いかにも別荘といった印象です。16.5帖のLDKは広々としたベランダにつながっており、豊かな自然を眺めながらくつろげます。分譲地内にテニスコートやドッグランがあるのもうれしい点です。

・メイン通り沿いにある富士山麓の別荘500万円(富士山麓エリア)
メイン通り沿いにあるため、アクセス良好です。2LDKで、使い勝手のいい間取りです。ところどころに木を使った外観が、別荘らしさをかもし出しています。

ちなみに、依然として高額な別荘ももちろんたくさん存在します。参考として、こちらもいくつか物件情報をピックアップしました。

・海と森の絶景を楽しめる温泉露天風呂つきの豪邸9億円(熱海エリア)
ハンモックのある広々としたテラス、日本庭園とつながった和室、こだわり抜いた豪華な家具など、これぞ別荘という造りです。土地面積は7,660.2平米という圧巻の広さを誇ります。駐車場も6台ついているため、友人を招いてパーティもできそうです。

・暖炉付きの重厚感あふれる別荘5億2,000万円(軽井沢エリア)
建築雑誌に出てくるような外観と、和のテイストを取り入れた落ち着いたインテリアが魅力です。吹き抜けありの8LDKでゆったり過ごせます。別荘から、近くのゴルフクラブを見渡せます。

・渓流を見渡せるリゾートヴィラ4億5,600万円(軽井沢エリア)
大胆なガラス張りで、森林と一体になったかのような生活が実現できます。暖炉つきで、素敵なアウトドアリビングもあります。20畳以上のLDK、ルーフバルコニーなど、別荘要素が満載です。

・180度海を見渡せる沖縄離島の別荘3億円(石垣島)
LDKやテラスなど、どこからでも澄んだ海を眺められます。ビーチまで徒歩3分ですが、移住者のみの別荘地エリアなので、静かに過ごせます。自宅のようにくつろげる落ち着いた雰囲気のインテリアも魅力です。

数百万円の別荘なら、手が届きそうな価格帯ではないでしょうか。サラリーマンや公務員でも、貯蓄や資産運用を行っていくことで、将来的に別荘を所有することも可能です。「別荘を持つのは一部の資産家だけ」という時代ではなくなってきているのです。

しかし別荘を所有することで必要なお金は、購入費だけではありません。別荘を所有すると、使用する・しないにかかわらず、毎年維持費が発生します。維持費のことを想定しておかないと、せっかくお金を貯めて別荘を買ったのに手放さざるを得なくなってしまうケースもあるかもしれません。

別荘を所有することを本気で考えているなら、維持費についてもしっかりと学び、あらかじめ見積もっておきましょう。

続いては、別荘を購入すると発生する維持費を、一つひとつ具体的に解説していきます。
 

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別荘の維持費①管理費

毎週のように別荘を訪れるなら、その都度自分たちで清掃するのも一案です。しかし、年に数回程度の利用を考えているなら、定期巡回や清掃、草刈りといった別荘の維持管理を、業者に委託することが一般的です。

また別荘の管理費は、土地やサービス内容によってそれぞれ違います。

例えば、星野リゾートが提供する軽井沢の別荘管理サービスには、月額4万5,000円(税別)からのアドバンストサービスと、月額10万円(税別)からのハイクラスサービスの2種類があります。

沖縄では、留守宅巡回管理サービスで月1回の点検・清掃・通風を依頼すると、月額9,000円(税別)ほどです。

また別荘としてリゾートマンションを購入する場合は、通常のマンション同様、管理費を支払う必要があります。例えば、伊豆箱根リゾートマンションの管理費は、月1回の清掃、月2回の通風・家電可動点検等で、月額4万9,000円(税別)からです。

たくさん利用しようと思って別荘を購入しても、子どもが大きくなったり、仕事が忙しくなったりして、頻繁に利用できなくなるケースも多々あります。別荘を購入するなら、別荘地周辺の業者に管理を委託した場合の管理費についてもしっかりチェックしておきましょう。

特に沖縄の別荘や北海道の別荘など、季節利用が想定される場合、管理費はしっかり見積もっておく必要があります。沖縄は亜熱帯気候で草が伸びやすいため草刈りをオプションで依頼したり、北海道は積雪が予想されるため除雪を依頼したりと、気候条件を踏まえて管理費を想定することも大切です。

また薪ストーブの場合は煙突清掃費用が発生するなど、設備によって特殊な管理費が発生することもあります。

別荘の維持費②税金・保険

別荘を購入すると、固定資産税・都市計画税・住民税・火災保険料を毎年必ず支払わなければなりません。

固定資産税は、土地・建物の評価額に1.4%の税率をかけて計算されます。都市計画税は、土地・建物の評価額に0.3%の税率をかけて計算されます。なお、土地・建物の評価額は3年に1度見直され、建物の場合は、経年劣化によって少しずつ評価額が下がっていきます。

固定資産税・都市計画税ともに、毎年5月頃に市町村から納付書が届きます。税金の計算は市町村が行ってくれるため、納付書に記載された通りに納めれば問題ありません。

なお固定資産税・都市計画税ともに、別荘がセカンドハウスと認められた場合、税金が最大6分の1に減額されます。ただし、セカンドハウスとして認められるためには、少なくとも月1回以上利用したり、生活拠点として利用したり、いくつかの要件を満たす必要があります。

また、別荘を購入すると、住民税が発生します。「住民票を移さない限り、住民税はかからないのでは?」と思う人もいるでしょう。しかし、家屋敷がある場合、その自治体の何らかのサービスを受けているとみなされ、住民税が課税されます。

住民税には、全員一律の均等割と、所得に応じて計算される所得割の二つがあります。別荘を購入した場合、均等割のみが課税されることになります。均等割は市町村によって異なりますが、年間5,000円から6,000円程度です。たとえば、軽井沢の均等割は5,500円、那覇市の均等割は5,000円です。

また、静岡県熱海市では、別荘等所有税が設けられています。これは、リゾートマンションの建設によって、ごみ処理や上下水道の整備といった行政需要が増加するためとされています。別荘等所有税は、1平方メートルにつき650円と定められています。

火災保険の多くは、居住用物件を対象としているため、別荘だと加入できないケースがあります。別荘は無人期間が長く、火災リスクが高いとみなされるからです。別荘で火災保険に入る場合、別荘向け火災保険を探す必要があります。保険料は、建物の構造や面積によって変わります。

別荘の維持費③水道光熱費

水道光熱費も、いざ別荘を購入してから「こんなはずじゃなかった……」となることの多い維持費の一つです。

まず、電気やガスは、使用しなかったとしても基本料金がかかります。電気代は、月額数百円から数千円かかる可能性があります。ガス代については、別荘はプロパンガスのところが多く、基本料金だけで1,500円から2,000円程度になります。

上下水道料金も、数千円程度かかることが一般的です。また、水道料金については、定額料金としている別荘地もあり、その場合は1年に1回も使用しなくても定額が徴収されます。簡易水洗トイレの場合は汲み取り費用がかかるケースもあります。他にも、温泉がある場合は、温泉使用料や温泉更新料がかかる可能性があります。

トータルで1万円から1万5,000円程度です。毎月必ず発生するとなると、ジワジワと家計が圧迫される可能性があるため、注意しておきましょう。

また、別荘を利用する際の水道光熱費が意外と高くついてしまうケースも多々あります。別荘には、吹き抜けになっていたり、大きな窓がついていたりする物件が多くあります。吹き抜けも大きな窓も開放的ですが、その分クーラー代が高くつきます。

他にも、薪ストーブつきの別荘の場合、薪の費用がかかります。薪を自分で作る人もいますが、原木の購入費用がかかるうえ、チェーンソーなどの道具も必要です。

別荘の維持費④修繕費用

別荘の維持費として必ず用意しておきたいのが、修繕費用です。キッチン・バス・トイレなどの水回り設備などは、快適に使おうと思えば、定期的な入れ替えが必要です。また、雨漏りなど予期せぬ事態で修繕が必要になるケースもあります。

急な出費に慌てることがないよう、日頃から計画的に修繕費用を積み立てていくことが大切です。一戸建ての修繕費用の積立額の目安は、毎月1万円程度です。そうすれば、5年後には60万円、10年後には120万円、20年後には240万円貯まります。

修繕サイクルについて、概要を下記の通りまとめました。物件や築年数によって修繕サイクルは変わりますが、目安として参考にしてください。

・5年から10年
冷蔵庫や洗濯機、電子レンジ、エアコンなど、家電の買い替え時期です。

・10年から15年
給湯器は、10年から15年で入れ替えが必要といわれています。また、このぐらいの時期になると、クロスが傷んだりタイルが剥がれたり劣化が目立つようになるので、クロスやタイルの張り替えを検討しましょう。あわせて家電の買い替えも必要です。

外壁は常に日光や風雨にさらされているため、定期的な塗り替えが必要です。目安は10年に1度なので、最初の塗り替えの時期といえるでしょう。塗り替えを怠ると、かえって劣化が進み、大規模な工事が必要になることがあります。

・15年から20年
キッチン・トイレ・バス・洗面台など水廻り設備の入れ替えを検討する時期です。20年経てば、再び外壁を塗り替えるタイミングです。また、屋根の補修などが必要になるケースもあります。また、家電も買い替えましょう。

・20年から30年
クロスの全面張り替えや、畳の新調が必要になる時期です。給湯器交換、家電の買い替えなども発生します。雨漏りによって、本格的に屋根の補修が必要になる可能性があります。

別荘の維持費⑤交通費

別荘を購入するなら、維持費として交通費に留意しなければなりません。

別荘地として圧倒的に人気があるのは、高原気候で夏でも過ごしやすい軽井沢です。他にも、スノーリゾートで有名な北海道ニセコや、日本三大明泉の1つである草津温泉、富士山を見渡せる富士見高原、保養地として古くから続く伊豆、海が綺麗な沖縄などが人気のスポットです。

いずれにせよ、別荘地は都心部から離れた場所に位置することが多いので、どうしても交通費がかかります。参考として、東京から代表的な別荘地までの交通費を記載しました。航空券は最安値としていますが、時期によって料金は大きく変わるため、注意してください。

・東京から軽井沢
新幹線で行くと、自由席でも1人5,490円かかります。家族4人が往復した場合、1回で4万3,920円です。

・東京からニセコ
新幹線の場合、2万5,540円かかります。往復割引がきくため、往復だと4万8,340円です。家族4人が往復した場合、1回で19万3,360円かかります。

飛行機の場合、新千歳空港で降りて、電車かレンタカーでニセコに向かいます。成田空港から新千歳空港は、最安で5,450円です。新千歳空港からニセコまでは、片道2,650円です。片道1人8,100円なので、家族4人が往復した場合、1回で6万4,800円です。

・東京から草津温泉
特急電車とバスで行く場合、1人片道7,240円です。家族4人が往復した場合、1回で5万7,920円かかります。

・東京から富士見高原
東京から富士見駅までは、片道4,990円です。家族4人が往復した場合、1回で3万9,920円かかります。

・東京から伊豆
東京から伊豆高原駅までは、片道2,980円です。家族4人が往復した場合、1回で2万3,840円かかります。

・東京から沖縄
成田空港から那覇空港まで、1人片道6,670円です。家族4人が往復した場合、1回で5万3,360円かかります。

別荘で過ごす娯楽費も見積もっておこう

週末に家族で別荘を訪れ、DIYや渓流釣りを楽しんだり、沖縄の海で泳いだり、北海道でウィンタースポーツを楽しんだり。別荘を所有することで、これまで体験できなかった豊かな時間を過ごせます。

一方で楽しく過ごすためには、相応のお金も必要です。DIY用品をそろえたり、バーベキューセットを買ったり、釣り道具を一式そろえたり。一つひとつは小さく見えても、積み重なるとまとまった金額になることが多くあります。

別荘地によっては、別荘地で知り合った人と付き合いが始まることもあるでしょう。相手が富裕層であれば、それなりの交際費も必要になってくるでしょう。別荘を購入する前に、別荘でどんな過ごし方をしたいのか、そのためにどのぐらいのお金がかかりそうなのか、きちんとシミュレーションしておきましょう。

購入時にかかる費用にも要注意

別荘の維持費以外に、購入時の物件価格以外の費用にも注意しなければなりません。「諸費用だから、せいぜい数十万円程度だろう」と思っていると、数百万円単位で降りかかってくることもありますので、心の準備はしておきたいものです。

購入時にかかる費用には、下記のようなものがあります。

・仲介手数料
別荘物件は不動産会社が仲介しているケースが多いため、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。仲介手数料は、物件価格に一定の割合をかけて計算します。この割合は、法律によって上限が決められています。物件価格が200万円以下なら5%、200万円超~400万円以下なら4%、400万円超なら3%です。

・登記費用、登録免許税
別荘を購入したら、法務局で登記しなければなりません。登記を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬がかかります。司法書士報酬は、7~10万円程度で、司法書士事務所によって異なります。

また、司法書士報酬とあわせて、法務局に支払う登録免許税を支払う必要があります。登録免許税の税率は、所有権移転登記の場合、原則2%です。

・不動産取得税
不動産取得税は、土地建物の評価額に対して原則4%かかります。ただし、不動産取得税にはさまざまな軽減措置があります。固定資産税同様、セカンドハウスと認められれば優遇されるので購入前から使用方法をよく検討することが大切です。

・印紙税
別荘を取得する際には、不動産売買契約書を結びます。売買契約書を結ぶ時には、印紙代がかかります。印紙代は、100万円以下であれば500円、500万円以下であれば1,000円、1,000万円以下であれば5,000円、5,000万円以下であれば1万円など、物件価格によって異なります。

・固定資産税の精算金
年の途中で別荘を取得する場合、売り主が1年分の固定資産税を支払っていることになるため、購入後の固定資産税を日割り計算して負担しなければなりません。一般的に、売り主か不動産仲介会社が計算して金額を提示してくれます。

中古の別荘を購入すると思わぬ費用がかかる?

別荘を購入しようと思ったら、売りに出されている中古物件から探す人が多いでしょう。しかし、中古物件を購入した場合、リフォーム代や修繕費用などで予想以上の出費が発生してしまうケースがあります。

一戸建ての別荘の築年数とリフォーム費用の目安は下記の通りです。

築年数5年……約10万円
築年数10年……約100万円
築年数15年……約250万円
築年数20年……約400万円
築年数25年……約500万円
築年数30年……約1,000万円

もちろん、物件の状態やリフォームの内容によって、金額は大きく変わります。リフォームの内容には、例えば次のようなものがあります。
  • ハウスクリーニング
  • 畳の張り替え
  • クロスの張り替え
  • タイルの張り替え
  • フローリング工事
  • シロアリ駆除
  • 防カビ剤の散布
  • 水道管や水栓の修理
  • 給湯器交換
  • 床下換気扇の設置
  • 外壁塗装
  • 屋根の補修
  • キッチン、トイレ、バス、洗面所の設備交換
築年数が経つほど、耐震性に問題があったり、給排水管が老朽化していたり、リフォームすべき箇所が増えていきます。また、間取りを変更したい場合や、内装を自分好みにしたい場合、断熱性能などを高めたい場合などは、さらにリフォーム代が必要になります。

別荘購入前に検討すべき購入費用・維持費のチェックリスト一覧


別荘を購入した場合の諸費用や維持費について、詳しく解説してきました。今回お伝えした内容を一覧にまとめたので、別荘購入を考えている人はチェックリストとして使用してください。

<購入時にかかる費用>
  • 物件の購入価格(消費税込みで考える)
  • 仲介手数料(購入価格の3~5%)
  • 登記費用(7万円~10万円程度)
  • 登録免許税(購入価格の2%が原則)
  • 不動産取得税(購入価格の4%が原則)
  • 印紙税(500円~1万円程度)
  • 固定資産税の精算金(数千円から数万円程度)
<中古物件の場合にかかる費用>
  • リフォーム費用(築年数によって10万~1,000万円)
<購入後にかかる維持費>
  • 管理費(月額1~5万円程度)
  • 固定資産税(年間で物件の評価額の1.4%)
  • 都市計画税(年間で物件の評価額の0.3%)
  • 住民税均等割(年間で5,000~6,000円程度)
  • 火災保険料(一般の住宅より高くなる可能性がある)
  • 水道光熱費(未使用でも基本料金がかかる)
  • 修繕費用(月額1万円が目安)
  • 交通費
  • 滞在中の娯楽費
<その他考慮すべき費用>
  • 草刈りや除雪の費用
  • 別荘特有の税金
  • トイレの汲み取り費用
  • 温泉使用料、温泉更新料
  • 薪の費用

別荘の購入前に維持費等のシミュレーションを

別荘の維持費の中には、別荘を利用してもしなくても発生するものがたくさんあります。また利用しなければ、その分清掃費用などが高くなる傾向です。

見切り発車で別荘を購入してしまうと、後々予想外の支払いに苦労し、別荘を手放さざるを得なくなるかもしれません。一つひとつ費用を洗い出し、実際に別荘を利用するシーンや利用頻度を想像しながら、購入前にしっかりシミュレーションをしておきましょう。

最近ではトレーラーハウスなど、気軽に手に入る別荘もたくさん出てきています。十分なシミュレーションのもと憧れの別荘を手に入れ、素敵な別荘ライフを叶えましょう。別荘の存在はきっと、あなたの人生を豊かにしてくれるはずです。
 

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