ホーム住宅・不動産初心者がはじめるべき小口不動産投資3選

住宅・不動産

2020.6.5

初心者がはじめるべき小口不動産投資3選

資金に余裕がある人は、資産運用の1つとして不動産を組み入れてはいかがでしょうか。本記事では、初心者でも始めやすい不動産投資を3つ紹介します。それぞれのメリットや注意点を知り、自分に合った不動産投資をはじめてみましょう。

不動産投資の基本事項を確認しよう

不動産投資とは、土地や建物といった不動産を運用し、利益を得る投資方法をいいます。不動産投資における利益には、以下があります。

売却益
賃貸収入

不動産を、購入時よりも高い金額で売却することで得られる差益が、売却益です。売買のタイミングによっては大きな利益を得られることもありますが、不動産価格が下落した場合には、売却損が発生するリスクもあります。

賃貸収入は、不動産の賃貸料によって得られる利益です。賃貸料は、賃貸契約期間中は、継続的に受け取れます。また、賃貸契約期間は通常、年単位です。よって、長期的に安定した利益を挙げられると考えられます。

投資の対象となる不動産には、いくつかの種類があります。不動産投資の一例は、以下のとおりです。

マンション・アパートを棟単位で経営
マンション・アパートの一室を賃貸経営
一戸建てを賃貸経営
土地を駐車場などとして貸し出し

どのような不動産に投資するかにより、必要な資金や費用が異なります。また、リスクやリターンにも差が出ます。不動産投資を行う際は、資産状況や投資目的、リスク許容度などを考慮し、自分に合った投資方法を選びましょう。

不動産を資産に組み入れる理由

資産運用の1つに不動産を組み入れる理由は、分散投資の効果を図るためです。分散投資とは、資金を複数の資産に分けて投資し、値下がりなどにより資産が減るリスクを分散させることをいいます。

例えば、運用資金のすべてを株に投資した場合、株価が下がる局面では資産のほとんどが減る可能性があります。しかし、資金を株や債券、不動産などに分けて投資していれば、その中のどれかが値下がりしたとしても、影響を小さく抑えられるのです。

分散投資を図るには、それぞれの資産の特徴を知っておくことが重要です。下表に、債券・株式・不動産の、投資におけるポイントをまとめました。（表1）

表1.投資資産別の特徴一覧

項目		債券	株式	不動産
値動きの幅		小さい	大きい	中程度
値動きの傾向	好景気	下がる	上がる	上がる
値動きの傾向	不景気	上がる	下がる	下がる
流動性（換金性）		いつでも売却できる	いつでも売却できる	売却に時間がかかることも
元本保証		償還まで保有すれば原則として元本＋金利を受け取れる	なし	なし
狙える利益		・金利・売却益	・売却益・株主優待	・賃貸収入・売却益

不動産は株式と同じような値動きをしますが、値動きの幅は比較的小さく、安定した運用ができる資産と考えられています。また、債券とは異なる値動きをするため、リスクを分散できます。このように、不動産を運用資産に組み入れることは、資産全体の安定的な成長を目指すうえで効果的な方法といえるでしょう。

不動産への投資方法【１】一般的な不動産投資

ここからは、不動産へ投資する方法を3つ紹介します。1つめは、一般的に行われている不動産投資です。

一般的な不動産投資では、投資家が投資する不動産を選び、資金を用意します。資金が足りなければ、ローンの利用することも可能です。ローンを活用すれば、数百万円程度の資金からでも、不動産投資を始められるでしょう。資金が準備できたら、不動産を購入し、希望者に物件を貸し出します。入居者から支払われた賃貸料は、投資家の収入となります。

一般的な不動産投資の特徴は、不動産の選定から資金調達、売買契約までを投資家自身が行うため、手数料などのコストを抑えられる点です。入居者が支払った賃貸料は、そのまま投資家の収入となります。

一般的な不動産投資をするメリット

一般的な不動産投資は、オーソドックスで仕組みが分かりやすい投資方法です。では、一般的な不動産投資をするメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

・メリット1：定期的に収入を得られる
一般的な不動産投資のメリットは、入居者がいる限り賃貸収入が発生する仕組み作りができる点です。賃貸収入の仕組みができた後は、物件の維持・管理を行うだけで、継続的に賃貸料を得られるようになります。そのため、現在の給与収入や年金収入などに加わる、新たな収入源にもなるでしょう。

なお、物件の管理や維持は、管理会社へ委託もできます。この場合、投資家の負担は減りますが、管理会社への手数料（報酬）が発生します。委託を希望する人は、管理会社への手数料を運用コストとして認識し、きちんと管理することが重要です。

・メリット2：将来の資産として残る
一般的な不動産投資で投資した不動産は、売却しない限り投資家の資産として残ります。物件がマンションの一室や一戸建てなどの場合は、将来的に自分や家族が住むこともできます。また、アパートなどの大きな不動産の場合は、資産として子や孫に相続するというのもよいでしょう。

・メリット3：節税できるケースも
不動産投資により損失が出た場合、その他の収入と損益通算することで、税金の還付を受けられるケースがあります。不動産所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。不動産所得は、以下の計算式で求めます。
・不動産所得＝賃貸総収入-（必要経費-土地代金利）

不動産所得が黒字となった場合、所得税を納めなければなりません。一方、赤字の場合は、不動産所得以外の所得（給与所得など）と相殺することで、課税額を軽減することができます。これにより、納めすぎた税金の還付を受けられるのです。

なお、税額の計算方法や還付の有無は、それぞれのケースにより異なります。詳細は、所管の税務署窓口で相談すると安心です。

・メリット4：相続時の評価額を下げられることもある
一般的に不動産は、現金に比べて相続税評価額が低くなります。土地および建物の相続税評価額は、以下の価額をもとに計算されます。

土地：相続税路線価もしくは倍率方式
建物：固定資産税評価額

通常、相続税路線価は実勢価格の8割程度です。また、固定資産税評価額は建築費用の5～6割程度に設定されます。このように、不動産は現金よりも相続税評価額が下がるため、結果として相続税の圧縮につながるのです。

一般的な不動産投資におけるデメリットも知っておこう

一般的な不動産投資では、不動産が投資家の資産になるため、税金面などでも優遇が受けられることがわかりました。では、デメリットは何があるのでしょう。

・デメリット1：計画どおりに賃貸収入を得られない可能性がある
不動産に投資する場合に重要なのは、計画通りに賃貸収入を得られるかです。入居者が見つからず空室が続いたり、入居者が家賃を滞納したりすると、予定していた賃貸料が入ってこなくなくなります。

予測した賃貸料をもとにローンの返済や固定資産税の納付などを行っている場合、賃貸収入の減少によって、支払いができなくなる可能性もあるでしょう。ローンや税金の支払いが遅れると、最終的に物件を手放さなければならなくなります。よって、不動産投資をするにあたっては、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

・デメリット2：物件の維持費が必要
賃貸経営では、物件の維持費などを準備しておく必要があります。入居者が途切れず継続的な家賃収入を得るには、魅力的な物件でなければなりません。そのためには、定期的なハウスクリーニングやリフォームを行い、物件の価値を下げないようにすることが大切です。破損や故障にともなう急な修繕などにも対応できるよう、ある程度の資金を手元に用意しておきましょう。

・デメリット3：不動産の価格が下がることで資産価値が減少することも
一般的に建物の価値は、時間の経過とともに下がります。また、景気の状態などによっては、土地の価格も下がる可能性があります。このように、長期で賃貸経営をしていく間には、購入時よりも不動産の価値が減少するケースがある点を知っておきましょう。

なお、不動産投資では、不動産の売却益ではなく賃貸収入による利益の積み上げを目指すことが重要です。立地や間取りなどを考慮し、賃貸としての需要が下がらないような物件を選べば、不動産価値が下落したとしても、それを上回る賃貸収入を得ることもできるでしょう。

・デメリット4：金利の動向にも注意
不動産購入時にローンを利用する場合は、金利の動向にも注意が必要です。ローンの借入金利は、契約時に決まります。しかし、一定期間が経過すると、ほとんどの場合で金利の見直しが行われます。見直し時に金利が上がっていた場合、借り入れ当初よりも返済額が増える可能性もあります。

ローンを利用し不動産への投資を行う際は、余裕を持った借入額で契約し、借入後の金利の動向をチェックしていくことが大切です。

一般的な不動産投資はどのような人に向いているか

一般的な不動産投資は、不動産の選定から資金の調達・物件の管理など、投資に関するほとんどを投資家自身が行います。そのため、投資家の自由度が高い投資方法だといえるでしょう。一般的な不動産投資は、まとまった投資資金を出せる余裕があり、不動産投資をしっかり楽しみたいという人に向いている投資方法だと考えられます。

不動産への投資方法【2】REIT

不動産への投資方法の2つめは、REITです。REITは、不動産を投資対象とした投資信託です。REITでは、投資家から集めた資金をもとに、運用会社がいくつかの不動産に分散投資をします。そして、賃貸収入などで得た利益を分配金として投資家に支払います。分配金の金額や支払われる頻度は、運用実績や運用方針などによってファンドごとに決定されるため、購入前に確認しましょう。

REITの種類を紹介

REITには、投資する不動産によって、下表の種類があります。（表2）

表2.REITの種類一覧

項目	詳細
投資する国	・日本国内のみ・海外も含む
投資する不動産の種類	・単一用途型（1種類の不動産の投資）・複合型（2種類の不動産に投資）・総合型（3種類以上の不動産に投資）

REITの一例を、下表で見てみましょう。（表3）

表3.REITの一例を紹介

REIT名	投資する不動産の種類	投資する国
インヴィンシブル投資法人	総合型（ホテル・住居・商業施設など）	国内ただし、15％未満の割合で海外不動産も組み入れ
いちごホテルリート	単一用途型（ホテル）	国内
日本リテールファンド投資法人	単一用途型（商業施設）	国内
平和不動産リート投資法人	複合型（オフィス・住居）	国内

REITによっては、上記のほか、物流施設や事務所・ヘルスケア施設などにも投資をしています。

REITに投資するメリット

不動産投資としてREITを選ぶと、どのようなメリットがあるのでしょう。

・メリット1：少額から始められる
REITのメリットは、少額から始められる点です。最低購入価格はファンドにより異なりますが、10万円程度の資金で始められるものも多くあります。気になるファンドが複数ある場合、少しずついろいろなファンドに投資をして運用成績を比較するといった楽しみ方もできます。

・メリット2：専門家に運用を任せられる
REITのメリットの2つめは、運用を専門家に任せられる点です。不動産投資をするには、不動産や市場に関するある程度の知識や、調査力が必要です。そのため、初心者が一般的な不動産投資をするのは難しいケースも少なくありません。

一方、REITは運用を専門家に任せられるため、初心者でも比較的始めやすい不動産投資といえます。また、不動産を管理する時間がないなど忙しい人でも手軽に始められる点も魅力です。

・メリット3：市場を通して売買できる
REITは、市場で取引される金融商品です。そのため、原則として市場が開いている時間であれば、いつでも売買できます。緊急でお金が必要になったときに、いつでも資金を現金に戻せる換金性の高さも、REITのメリットです。

・メリット4：NISA（ニーサ）による節税効果も
REITはNISA口座での取引の対象です。NISAとは、投資信託から得られる分配金や譲渡益が非課税となる制度です。概要を下表にまとめます。（表4）

表4.NISAの概要まとめ

項目	詳細
利用できる人	日本在住の20歳以上の人
開設できる口座数	1人1口座
非課税投資枠	新規投資資金で毎年120万円まで
非課税投資枠	（5年間で最大600万円）
非課税機関	最長5年

NISA以外の口座（特定口座や一般口座）でREITを取引すると、売却益や分配金に20％（2037年までは復興特別所得税が加算されるため20.315％）の税金が課せられます。しかし、NISA口座で行った取引は、税金がかかりません。

例えば、REITから3,000円の分配金が支払われた場合、特定口座や一般口座で受け取れる金額は、2,400円（3,000円-20％）です。一方、NISA口座では、3,000円すべてを分配金として受け取れます。このように、NISA口座を利用すれば、投資にかかるコストを減らした効率のよい資産運用を目指せるのです。

●REITのデメリットも確認しよう

次に、REITに投資する際のデメリットを解説します。

・デメリット１：投資口価格の下落による元本割れの可能性
投資信託の1つであるREITは、投資口価格が日々変動します。よって、元本保証はありません。購入時よりも高い価格で売却できた場合は、売却益を得られます。しかし、購入時よりも低い価格で売却すると、売却損が出るケースもあります。

なお、REITの運用が成功したかどうかを考える際は、売却益と分配金を併せて考えることが重要です。例えば、売却時に損が出たとしても、売却損以上の分配金を保有中に得ていたとすれば、運用は成功だったといえます。値動きによる損失の影響を抑えるには、長期保有することで、受取り分配金額を多く積み上げましょう。

・デメリット2：売買や運用に際し手数料がかかる
REITで必要な手数料は、以下のとおりです。

証券会社ごとに定められた売買手数料
運用業務を委託している会社への報酬

REITでは、運用方針を決定する運用会社、資産を管理する資産管理会社、事務を請け負う事務受託会社が業務を分担して運用を行っています。そのため、これらの会社へは、資産の一部から間接的に報酬が支払われています。REITによる投資は、運用をプロに任せられる分、手数料がかかることは知っておきましょう。

REITはどのような人に向いているか

REITは、少額から始められ、専門家が運用してくれます。そのため、不動産投資が初心者の人でも、始めやすい投資方法だといえるでしょう。初めて不動産投資にチャレンジする人は、REITを運用しながら不動産投資の特徴や値動きなどについて勉強するのも、選択肢のひとつです。

不動産への投資方法【3】不動産小口化投資

不動産投資に投資する方法の3つめは、不動産小口化投資です。不動産小口化投資は、1つの不動産を小口化して販売することで、複数の投資家から出資を募る仕組みです。不動産の運用・管理は、不動産特定共同事業事業者が行い、運用で得られた利益は、保有する口数によって投資家に支払われます。

不動産小口化投資には、3つの種類があります。どれを選ぶかにより契約内容が異なるため、あらかじめ確認したうえで選ぶことが大切です。

不動産小口化投資商品の種類を紹介

ここでは、不動産小口化投資の種類について、詳しく見ていきましょう。

・匿名組合型
匿名組合型では、投資家と事業者が匿名組合契約を結びます。事業者は、投資家の出資をもとに不動産を購入し、運用・管理を行います。匿名組合型の概要は、下表のとおりです。（表5）

表5.不動産小口化投資（匿名組合型）概要

項目	詳細
出資方法	金銭を出資
所有権	事業者
登記	投資家の名前は登記されない
登記	（登記費用の負担なし）
利益の税務上の区分	雑所得

匿名組合型では、投資家はあくまで金銭を出資するのみで、不動産の所有権は事業者が保有します。つまり、株やREITなどの金融商品と同じような仕組みの投資方法だといえるでしょう。

・任意組合型
任意組合型では、投資家と事業者が、任意組合契約を結びます。任意組合型の概要は、下表のとおりです。（表6）

表6.不動産小口化投資（任意組合型）概要

項目	詳細
出資方法	共有持ち分を購入し、現物出資
所有権	投資家
登記	投資家の名前が登記される（登記費用などが必要）
利益の税務上の区分	不動産所得

任意組合型では、投資家が共同持ち分を購入し、それぞれの持ち分を現物出資します。事業者は所有権などを持たず、あくまでも組合の代表者として、不動産の管理・運用のみを行います。つまり、任意組合型では、投資家が購入した持ち分は、投資家の財産となるのです。

・賃貸借型
賃貸借型は、組合に参加する投資家が保有する不動産を事業者に委任し、賃貸運営を行います。賃貸借型では、投資家全員の名義が登記簿に記載されます。なお、賃貸借型により分配された利益は、不動産所得です。

不動産小口化投資のメリット

不動産小口化投資を選ぶメリットは何があるのでしょう。ここでは3つ紹介します。

・メリット1：比較的少額から始められる
不動産小口化投資は、100万円など不動産投資においては比較的少額から始められます。一般的な方法で不動産を購入する場合は、安い物件だったとしても500万円以上はかかるでしょう。場合によっては、ローンの借り入れも必要です。不動産小口化投資は、手軽に不動産を資産として持ちたい人に向いている投資方法だといえます。

なお、不動産小口化投資では、投資する物件が担保として認められません。よって、投資資金としてローンを借りることは難しくなります。不動産小口化投資を検討している人は、現金で資金を準備しましょう。

・メリット2：不動産所得として確定申告できる
不動産小口化投資のメリットの2つめは、確定申告ができる点です。任意組合型では、投資した部分が投資家の財産となります。よって、不動産所得としての確定申告が可能です。不動産所得として確定申告すれば、先述した所得税の還付を受けられるケースもあります。また、投資家が保有する不動産となるため、相続税評価額の圧縮効果も図れます。

・メリット3：不動産を管理する負担が少ない
不動産小口化投資では、不動産の保有・管理は事業者が行います。そのため、投資家の手間や負担が軽減されるのも、不動産小口化投資のメリットです。

不動産小口化投資のデメリットとは

次に、不動産小口化投資をするデメリットを解説します。

・デメリット1：商品数が少ない
不動産小口化投資のデメリットは、商品数が少ないことです。そのため、新しく販売されても短期間で売り切れてしまうケースが多く、購入は容易とはいえないのが現状です。

・デメリット2：事業者に対し手数料がかかる
不動産小口化投資では、運用中の投資家の負担は多くありません。しかし、その代わりに不動産の管理・保有をする事業者に対し、報酬や手数料が発生します。一般的な不動産投資に比べ、コストが高くなる可能性があることは、知っておきましょう。

・デメリット3：売却が難しい場合も
不動産小口化投資では、途中で資産を売却するのが難しい点に注意が必要です。不動産小口化投資は、多くの投資家から資金を募り、1つの物件を購入する仕組みです。そのため、途中での売却は認められない場合があります。また、売却が認められたとしても、市場が小さいため、買い手が見つからないケースも考えられます。

不動産小口化投資はどのような人に向いているか

不動産小口化投資は、比較的少額で不動産を手に入れたい人や、気に入った物件に投資したいと考える人に適した投資方法といえるでしょう。ただし、換金性が低いので、長期的に使い道が決まっていない資金で投資を始めることが肝心です。

初心者は、REITや不動産小口化投資からスタートしてみよう

不動産投資は、株式や債券への投資とは異なる特徴があります。そのため、運用資産に組み入れることは、分散投資に効果的です。しかし、投資初心者の場合、不動産投資は難しいと感じることもあるでしょう。

不動産投資には、一般的な不動産投資のほかに、REITや不動産小口化投資といった商品もあります。初めて不動産投資をする人は、少額で投資家の負担が少ないREITや不動産小口化投資から始めるのも選択肢の1つです。

REITや不動産小口化投資をしながら不動産投資の特徴をつかみ、その後、一般的な不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。