住宅・不動産
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2019.3.12

投資用マンションは「東京23区内に買え」と言われる理由とその注意点

(写真= voyata/Shutterstock.com)
(写真= voyata/Shutterstock.com)
投資用マンションを購入する場合、安定的に賃料を確保できる賃貸ニーズの高いエリアで、かつ将来的な資産価値の上昇を期待できる場所を選択したいもの。そうなると、何より東京都内の人気の高いエリアが最大の狙い目ですが、その分取得価格が高くなるので注意が必要になってきます。

マンション価格上昇率には地域格差がある

新築マンション価格は首都圏を中心に上昇が続いています。不動産経済研究所のデータによると、2018年の首都圏の平均価格は5,871万円でした。今回の価格上昇が始まる直前の2012年の平均は4,540万円でしたから、6年間で29.3%も上がった計算になります。

しかし、首都圏ならどこでも3割近く上がっているというわけではありません。12年と18年の価格を比較した上昇率はエリア別に次のようになっています。
 
・首都圏新築マンションの平均価格上昇率
  2012年 2018年 上昇率
首都圏 4,540万円 5,871万円 29.3%
 東京23区 5,283万円 7,142万円 35.2%
 東京都下 4,318万円 5,235万円 21.2%
神奈川県 4,167万円 5,457万円 31.0%
埼玉県 3,687万円 4,305万円 16.8%
千葉県 3,563万円 4,306万円 20.9%
(資料:不動産経済研究所調査)

首都圏のエリア別にみると、最も上がっているのは東京23区の35.2%で、次いで神奈川県の31.0%、東京都下の21.2%で、千葉県は20.9%、埼玉県は16.8%になっています。上昇率が一番高い東京23区と、埼玉県では上昇率に2倍以上の差が付いています。

中古マンションの上昇率にも大きな差

これは、新築マンションだけではありません。東日本不動産流通機構の調査による中古マンション成約価格をみると、2018年の首都圏の平均1㎡単価は68.58万円でした。18年で6年連続の上昇を続けているので、上昇前の2011年の1㎡単価をみると、50.47万円でした。この間の上昇率は36.1%になります。

4割近く上がっているのですが、エリア別にみると東京23区の価格上昇に負うところが大きいことが明確です。東京23区は2011年の55.72万円が18年には76.36万円になり、上昇率は37.0%に達します。それに対して、東京都下の上昇率は13.2%で、埼玉県は26.4%、千葉県は13.4%にとどまっています。やはり東京都、それも東京23区の上昇率の高さがひときわ目立っています。
資産価値を考えてマンション投資を行うのであれば、東京23区の物件を取得するのが得策ということになります。

23区内は高くなりすぎているのか

ただ、東京23区で人気の高いエリアに投資するとなると、かなり高額な資金が必要になってきます。先にみたように23区の新築マンションの平均価格は7,142万円ですし、中古マンション成約価格の1㎡単価は76.36万円ですから、ワンルームなどの30㎡で2,291万円、70㎡のファミリータイプだと5,345万円になります。

人気の高い3A(青山、赤坂、麻布)エリアなどに持ちたいと思えば、新築の1㎡単価は300万円ほどで、中古でも250万円といった値段になってしまいます。しかし、都心部でもさほど注目されていないエリアであれば、その2分の1、3分の1の価格で手に入る場所もあります。

たとえば、JR山手線の品川駅周辺、東京メトロ有楽町線の豊洲駅エリアなどの中古マンションの1㎡単価は100万円前後ですから、比較的取得しやすいのですが、将来性を考えればまだまだ資産価値の上昇が期待できるのではないでしょうか。すでに高くなり過ぎているエリアよりは、まだ比較的安くて、将来性が期待できるエリアでの投資を考えてみてはどうでしょう。

ただ注意が必要なのは、同じエリアでも最寄り駅からの徒歩時間によって資産価値に大きなが差が出てくる点。できれば、徒歩5分から7、8分以内の物件にしたいところです。23区内で徒歩10分を超えると資産価値の評価ではかなり不利になってしまいます。 
 

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