住宅・不動産
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2019.12.8

土地活用の相談はどこにする?種類ごとにおすすめの相談先を徹底解説

(画像= Thinnapob Proongsak/ Shutterstock.com)
(画像= Thinnapob Proongsak/ Shutterstock.com)
日本では土地を放置していると固定資産税や都市計画税といった税金がかかってきてしまう。しかしいざ土地活用を行おうと考えても、今まで資産運用はおろか土地を扱ったことのない方からすると土地活用はハードルが高いのも事実だ。

そこで考えるのが、「土地活用の相談をしてプロに任してしまおう」ということだが、土地活用は非常に大きな金額が動くため失敗した場合の損失も大きい。土地活用を任すといっても、相手が信用に足る人物なのかを確認することが重要だ。

今回は土地活用の代表的なやり方を紹介するとともに、誰にどのように土地活用を相談したら良いのかを解説する。

土地活用を相談できる4つの相談先

まずは土地活用を誰に相談したらよいのかという部分を解説する。そもそも普段土地活用や資産運用を行ったことがない方にとっては相談先を紹介されたとしても、どのような特徴があってどこが自分に最適なのか分かりにくい。

土地活用の相談先で代表的なものは4つあり、「FP(ファイナンシャルプランナー)」、 「不動産会社」、「金融機関」、「税理士」となる。自分がどのような状況にあるかによって相談先は変わってくるのでそれぞれ特徴をみていこう。

FP(ファイナンシャルプランナー)

最初に紹介するのはFP(ファイナンシャルプランナー、以下FP)だ。FPという職種は、金融機関に勤めたことがない人からすると名前さえ聞いたことがないということも多いのではないだろうか。FPとは、資産管理や資産運用へのアドバイスを行ってくれる資格を持った職業の人を指す。従って土地活用を専門としているわけではない点に着目しなければならない。

FPは、ライフプランと呼ばれる人生の中でお金がかかるイベントである結婚や学費といったものを抽出して、ライフイベントにかかる費用を捻出するためには「どのように貯蓄するか?」や「どのような資産運用をおこなったらいいか?」といった部分をアドバイスするのが主な仕事だ。

土地活用を用いた方法も手段の1つにすぎないので、土地活用を専門に行いたいといった場合は力不足の可能性もあるが、自分のライフプランや他の金融商品も一緒に検討したいといった場合はFPを利用するのも1つの手だ。

不動産会社

土地活用を考えてどこに相談をしたらよいか迷っているのであれば、まずは不動産会社に相談を行うのがベターだ。不動産会社はFPとは違い不動産のスペシャリストなため、土地活用のプランニングはもちろん融資や節税といった幅広い知識を有している。

また自身の土地を使用した土地活用はもちろん、保有している土地を売買することで新たな土地を取得して利益を得るといった方法もあるため、臨機応変に対応してくれるだろう。不動産会社への相談は基本無料となっており、土地活用が成功した場合に成功報酬という形で支払う手筈となっている。

1つ注意しなければならないのは、不動産会社の中には悪質な業者もいるということだ。高齢者を狙った土地活用や節税をアピールしてきて詐欺を行おうとする会社も多いため、安易に不動産会社を信用するのではなく、弁護士や税理士を雇ったうえで第三者チェックをしてもらうことも検討したい。

金融機関

金融機関が土地活用の相談にのってくれるのか?という疑問をもつ方も多いだろうが、金融機関も土地開発事業を行っているため金融機関側からすると、土地を持っている方は良いお客さんなのだ。自身が土地を保有していない場合にも融資や系列不動産会社の土地紹介といった形で利益を得ることができるので金融機関も無料で相談にのってくれる。

しかし注意しなければいけないのが、FPのときと同様不動産のスペシャリストではない点だ。確かに土地活用を金融機関は行っているものの、顧客のアドバイス程度に収まっており不動産会社のように大きなノウハウがあるわけでもないので気をつけなければならない。

税理士

最後に紹介するのが税理士だ。税理士も土地活用に関する知識があるのか?といった疑問をもつ方が多いだろう。税理士への相談ケースとしては「節税」を目的とした相談ケースが多く、現在重くのしかかっている固定資産税や都市計画税をどのように節税するかといった内容が多い。

金融機関やFPのように土地活用のスペシャリストではないものの、税金面でのスペシャリストなため、土地活用をどうすれば一番税金が安くなるかを熟知している点は非常に心強いのだ。また同じケースとして行税理士ではなく行政書士に頼むのも1つの手だ。

土地活用の種類ごとに相談する相手は変わる

土地活用の相談を受けている業者を確認したところで土地活用の種類ごとの相談先をみていく。迷ったら不動産会社に土地活用の相談をするのは間違いではないのだが、餅は餅屋といった具合にその道の専門家に相談したほうが得られる情報の質は高い。

アパート・マンション

アパート・マンションは土地活用を代表する方法だ。各業者によってアパート・マンションをどのように土地活用するのかというプランもあるので初心者だったとしても安心して土地活用を行うことができる。

またアパート・マンションの運用は、固定資産税や都市計画税の減税対象となるので税理士からおすすめされる代表的な手法だ。ただし、アパート・マンションの土地活用は空室リスクはもちろん初期投資が大きくかかってしまうため必ず専門家に相談する必要がある。

相談先としてはアパートであればハウスメーカーや工務店に相談するのがおすすめだ。話がうまく進めばそのままハウスメーカーや工務店にそのまま一緒に土地活用を進めていくことができる。工務店の場合もハウスメーカーと同様で、注文住宅を建てるのに特化しているので狭い場所や立地条件が悪くても良い物件を建てられる。

総じて最初からアパート・マンションの土地活用を行う計画が自分の中であるのであればハウスメーカーへ、立地条件が悪く工夫が必要なのであれば工務店へ、何も決まっておらずとりあえずアパート・マンションを用いた土地活用を行うのであれば不動産会社へ相談をしよう。

またマンションに特化するのであれば、ゼネコンも選択肢に入れて検討するのがおすすめだ。ゼネコンは大規模な不動産事業を行っている企業であるため、立地条件が良く需要が見込めそうな土地であれば、ゼネコンに相談してマンションを建てることを検討してみよう。

駐車場

土地活用の中でも近年着目されるようになったのが駐車場だ。駐車場に関してはアパート・マンションのように建物を建てるわけではないので、ハウスメーカーや工務店、ゼネコンに相談するのではなく、駐車場の専門業者に相談することが必要になる。

駐車場のメリットとしては、土地がどんな形でも土地活用を行って収益化を図れることだ。またアパート・マンションのような高い初期費用がかかるわけでもないので、比較的気軽に始められる土地活用の1つだ。

しかし1つ欠点といえるのが「節税効果を受けることができない」ということだ。つまり固定資産税や都市計画税といった面での控除が見込めないことから駐車場がガラガラで収益性が全然見込めないといった状況だと土地を放置しているよりも傷口が広がってしまうことだろう。土地活用の方法として、とりあえず駐車場という選択肢もなしではないが、専門業者に相談してしっかり作戦を練ることが重要だ。

コインランドリー

コインランドリーも駐車場と同じく専門業者に相談したほうがよい案件だ。コインランドリーと聞くと果たして儲かるのか?といった疑問を持つかもしれないが、実態は収益率50%以上と高い収益性を誇っている。

コインランドリーの土地活用はこれだけきくおいしいと感じるが初期費用が高いといったデメリットがある。 また固定客がつけば安定した収入源となりうるが、固定客がつかない立地の悪い場所にコインランドリーを作ってしまうと売却もできない状況となってしまうので、非常に危険な状況に陥ってしまう。

駐車場を用いた土地活用との違いは、とりあえずでコインランドリーを作ってしまうと痛い目をみる点で、土地活用をコインランドリーを用いて行う際は、周辺の需要や立地を確認してから行おう。その点も専門業者に相談して勝機が見えてから投資するのが重要だ。

トランクルーム

トランクルームも駐車場やコインランドリーと同じく専門業者に相談する土地活用の1つだ。トランクルームに馴染みがない方も多いと思うが、最近では自宅に荷物を置くのではなくトランクルームを活用して自宅の荷物を少なくする目的で利用したり、それに伴い引っ越しが簡単に行えるようにしたりと、その需要は高まっている。

トランクルームのメリットは初期費用が安くすむことと、市場が現在も伸びているということだ。今後伸びる市場なので、今のうちに検討しておくのも悪くないだろう。欠点としては、駐車場と同じように税金面での優遇を得られないことだ。従ってある程度は収益の算段がついてから始めるのが賢明だ。

老人ホーム

老人ホームは大規模な土地活用となるため、ゼネコンに相談するのがおすすめだ。老人ホームは介護保険料から老人ホーム代が支払われることや補助金がもらえるため、現段階ではメリットが大きいといえる。

しかし介護関連の法律がひとたび改正されてしまうと、状況が根底から変わってしまうためリスクも大きく、2040年以降は高齢者減少のため需要が落ちていくと予想される。需要と収益が見込めるかをしっかり相談してから老人ホームの土地活用に踏み切ろう。

太陽光発電

太陽光発電も専門業者に相談するべき土地活用の1つだ。太陽光発電は土地活用とともに資産運用の一貫として話題になっているが、初期費用や維持費が難しく厳しい経営を強いられている人も多い。これまで紹介してきたなかでも収益が本当に上がるのかを見極める必要のある運用方法といえる。

貸地・売却

貸地や売却という手段は、アパート・マンション経営の次に代表的な土地活用の方法といえる。ただし難易度が高く、素人が貸地や売却を行うとトラブルや詐欺に遭うケースも多い点は注意が必要だ。従って貸地にするのであれば不動産会社にまず相談を行い、売却するのであれば不動産の価格を査定してもらって準備を進めていこう。

業者に土地活用を相談する際に気をつけておくべき5つの注意点

これまで各土地活用でどの業者に相談したらよいのかを解説してきたが、どの業者にしても「信頼できるか」という部分は必ず確認しなければいけない項目だ。土地活用は大きな金額が動く取引となる。

従って土地活用を行う際は信頼できる業者、パートナーを見つけることが必要不可欠といえる。ここからは信頼できる業者を選ぶ基準を解説するので、取引を行う際には再確認いただきたい。

それぞれの専門家で選ぶ

まずは「それぞれの専門家で選ぶ」ということだ。各専門家で土地活用について得手不得手があることを解説してきたが、これはミスマッチした専門家に相談をすると最高の結果を逃す形となってしまう。従って各専門家にマッチした土地活用を相談することで最善の結果を手に入れよう。

実績・評判を確認

各土地活用の専門家に相談すると同じくらい大事なのが「実績・評判を確認する」ことだ。ここで詐欺かどうかも見極める項目となる。実績がなければ本当に土地活用を任せてもよいのか不安だ。

また実績があったとしても評判がよくなければ危ない業者といえる。実績とは、複数の会社を使えば自分たちがやったように作ることができるため、その会社の評判という側面からも会社の信頼度をみるとよいだろう。危ない業者を避けるためにも実績や評判はしっかり確認しよう。

契約方法に注意する

「実績や評判を確認」とともに気をつけなければいけない項目が、「契約方法に注意する」ということだ。悪徳業者の中には契約の際に土地の所有権を奪い取ってくる業者もいる。特に危険なのは「全部譲渡方式」を持ちかけてくる業者だ。

「全部譲渡方式」だと悪徳業者が土地の所有権を奪って、音信普通になってしまうケースも多い。契約の時点で悪徳業者に有利な条件を作ってしまうと、後々厄介なことになってしまうので契約面はしっかり確認して土地活用を進めよう。

金額が安い業者は手抜きされる可能性もある

金額が安ければお得な業者だと感じてしまうかもしれない。しかし安いからといって安易に信用してしまい業者に土地活用を任せてしまうと手抜き工事をされるケースもある。大手や実績の高い業者だと高額な土地活用費を請求してくるかもしれないが、ここはしっかりとした仕事を任せるためにもケチらないで資金を捻出しよう。

信頼できる管理会社を見つける

上述したチェックポイントの基準を自身で設定して納得のいく業者を選定することが重要だ。信頼できる業者がいなかったからといって安易に決めた業者が詐欺業者だった…といったことになれば目も当てられない。自身の重要な土地を任せるのであれば最初のパートナー選びは慎重に行おう。

土地活用の相談の流れ

土地活用の相談の流れをここではみていく。土地活用をしようと考えたときに、どの土地活用を誰に相談したほうがよいことは理解していただけたと思う。次は相談の際の流れと相談する際に気をつけるべきことを確認していく。

まずは土地活用の相談の流れについてだ。最初にネットや各不動産会社に自身が保有している不動産の査定をしてもらって不動産の価格を確認する必要がある。その後は各不動産会社からハウスメーカーや工務店、ゼネコンといったところへ土地活用を委託するといった形だ。

相談する際に気をつけるべきこと

上述したように最初は自分の保有している土地を査定する必要があるのだが、査定するところによっては査定価格を低く出されてしまう可能性がある。そのため気をつけなければいけないのが、複数の不動産会社に査定を依頼するということだ。不動産の査定価格はさまざまな要因で決定されるが、不動産の査定価格が一番大きい会社を使うといいだろう。

土地活用は専門家に相談するのがおすすめ!

今回は土地活用の代表的なやり方を紹介するとともに、誰にどのように土地活用を相談したらいいのかを解説してきた。土地活用をどこに相談するかは用途によることや安易に不動産会社に相談してもよい結果を生まないということが分かったと思う。

また各土地活用ごとにどの専門家に相談をするかが決まってくるため、まずは自分がどのように土地活用を行っていくかを決めなければいけない。もし何も決まっていない状態なら不動産会社一択だが、計画が少しでもあるのなら各専門家に相談して土地活用をどう行うか決めよう。

文・ZUU online 編集部/ZUU online
 

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