住宅・不動産
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2019.12.3

空き地を収益不動産に!土地活用法やメリット・デメリットを紹介

(画像= iTobiWan/Shutterstock.com)
(画像= iTobiWan/Shutterstock.com)
空地は、活用しないとでさまざまな費用が発生してしまう。なぜならば、保有しているだけで税金が発生するだけでなく、その土地の状態を保つための維持費用等も発生してくるからである。しかし、これらの空地も、有効に活用することで、税金を抑えられたり、維持費用の削減もできてくる。また、効率的な運用を続けることで、プラスの利益も得ることが可能だ。

今回は、そんな空地の有効的な土地活用方法について詳しく紹介する。もし、空地を保有している方で、土地活用を検討していたり、土地の費用に悩んでいる方は、ぜひご覧になって参考にしていただければと思う。最後に、土地活用の方法を選ぶポイントについても紹介するので、最後までご覧いただきたい。

空き地を活用しないとさまざまな費用がかかる

空地は、活用しないとでさまざまな費用が発生してくる。その中でも大きく影響してくるものが以下の2つの費用である。

・税金
・維持費

まずは、何といっても税金である。納める税金には、以下のような種類がある。

・固定資産税
・都市計画税

土地の保有者は、これらの税金を毎年必ず支払うことが義務付けられている。これは、仮に使用していない放置状態の土地であったとしても、保有している限りは毎年支払う必要がある。

また、立地条件の悪い土地の場合、納める税金が安いく済むといったこともあるが、そもそも使っていない土地に対して税金を払い続けることは、長い目で考えると安いとはいえない。

このような状況において、1つの策として覚えておきたい知識がある。それは、使っていない空地に対して、共同住宅や戸建住宅を建てることである。なぜならば、これらの住宅を建てることで、固定資産税が安くなるからである。空地として放置しておくのではなく、土地活用を考えてみることも1つの方法であるといえる。

また、空き地として放置している土地は、維持費が大きく発生してくる。具体的には、以下のような費用がかかってくる。

・清掃費
・除草作業費

空地として、常に放置しているわけにはいかず、どれも定期的に行うことが必要となる費用である。このように空地は、活用していないことでさまざまな費用が発生することが分かる。

空いた土地を活用するための方法を紹介

ここでは、空いた土地を活用するための方法について7つの具体例から紹介する。空いた土地を活用するための具体例は、以下の7つになる。

・不動産投資に活用
・土地活用の王道「駐車場経営」
・土地を使って収益を生み出す
・需要の高い福祉事業を始める
・土地を生かして事業を興す
・土地信託
・土地のまま活用する

では、各具体例について紹介する。

不動産投資に活用

空いた土地を活用するための方法の1つ目は、不動産投資による活用である。なぜなら不動産投資による活用は、長期的な家賃収入が見込めると同時に、税金に対する優遇も受けられるからである。具体的に不動産投資には、以下のような種類がある。

・アパート経営
・マンション経営
・戸建賃貸経営
・賃貸併用住宅経営
・民泊やシェアハウス経営

これら、不動産投資について1つずつ紹介する。アパート経営は、不動産投資の中でも多くの人が手掛ける活用方法である。アパート経営は、土地の条件と予算が許されれば、比較的すぐに始めることができることが特徴である。資金の支払い方は、必要な頭金を用意し、ローンを組み建設費用を支払う流れが基本である。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・長期的な家賃収入を得ることができる
・固定資産税が6分の1に削減される
・都市計画税が3分の1に削減される
・建築物の固定資産税が3年間2分の1に削減される
・マンション経営と比較して初期の費用が安い

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・建設費としてまとまった資金が必要となる
・建築基準法によって、建てられない土地がある
・空き部屋が発生すると収入が減少する
・管理費や修繕費等が持続的に発生する
・マンションと比較して耐久性が低い

マンション経営は、不動産投資の中でも、一般的な活用方法である。マンションは、建物自体の世帯規模が大きいため、家賃収入は高いといえる。また、建物自体の耐久性もよく、長期的に安定した収入が得ることができることが特徴である。ただし、アパート経営と比較して、初期費用が高く、立地条件についても厳しくなることが多いといえる。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・長期的な家賃収入を得ることができる
・固定資産税が6分の1に削減される
・都市計画税が3分の1に削減される
・建築物の固定資産税が3年間2分の1に削減される
・アパート経営と比較して、建物自体に耐久性がある

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・建設費としてまとまった資金が必要となる
・建築基準法によって、建てられない土地がある
・空き部屋が発生すると収入が減少する
・管理費や修繕費等が持続的に発生する
・アパート経営と比較して初期費用がかかる

戸建賃貸経営は、アパート経営やマンション経営と比較すると非常に少ない規模での活用方法である。戸建賃貸は、富裕層による利用者が多く、比較的すぐに入居される傾向にある。また、戸建賃貸は全体的に人気であり、空室になりにくく、家賃も高く設定することができるところが特徴である。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・戸建賃貸は人気のため、家賃価格も高めに設定できる
・入居者も早くみつけられる傾向が高く、すぐに収入へつながる
・固定資産税が6分の1に削減される
・都市計画税が3分の1に削減される
・建築物の固定資産税が3年間2分の1に削減される

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・貸す部屋数が、少ないため、入居者がいなくなると収入がなくなることもある

賃貸併用住宅経営は、1つの建物に対して自分が住む箇所と、賃貸としての箇所に分けた活用である。これは、今後二世帯住居として利用することも可能な特徴をもっている。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・住宅ローンを利用することができる
・自宅として利用しながら、収入を得ることができる

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・住人の騒音が気になる
・利回りが高くない
・あまり利用されない

民泊やシェアハウス経営は、自分自身の空き部屋をサイト上に登録し、借りたい人とマッチングした場合に宿泊させるといった、活用法である。これを行うには、観光地などの特色ある場所でなければ、マッチングすることは難しい。

土地活用の王道「駐車場経営」

空いた土地を活用するための方法の2つ目は、駐車場経営による活用である。駐車場経営は、不動産投資の中では「王道」といわれている。なぜならば、駐車場経営は、初期投資が少なく比較的手軽に始めることができるからである。

具体的に駐車場経営には、以下のような種類がある。

・月極駐車場経営
・コインパーキング経営

これら、駐車場経営について1つずつ紹介する。月極駐車場経営は、ローリスク・ローリターンの活用方法である。駐車場経営の中でも、初期投資が少なく済むことで、簡単に始めることができるところが特徴である。

また、金額の回収日も決まっているため、管理の仕方もとても楽に行うことができる。コインパーキング経営は、首都圏に近い場所で、ローリスクに行う活用方法の1つである。田舎の場合は、既に無料の駐車場が存在するため、需要としては低いといえる。しかし、首都圏においては、需要が高く活用する場所が大きく影響してくる。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・初期投資が少なく始められる
・相続税の対策につながる
・首都圏付近であれば、収入が見込める

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・収入が少ない
・固定資産税や都市計画税が空地の場合と変わらない
・経費が掛からない分、所得税の負担が大きくなる

土地を使って収益を生み出す

空いた土地を活用するための方法の3つ目は、土地を使って収益を生み出す活用である。具体的な事例としては、「トランクルーム経営」というものが存在する。このトランクルーム経営は、初期費用は少なくても始めることができる活用方法である。立地条件は、比較的に緩く、駅から離れた場所でも安定した利益を得ることができる。

約体系は、10年程であり、駐車場に引き続き他の活用方法への転⽤がやりやすいのも特長だ。まだ知名度が低いため、投資をおこなう際に敬遠がちではあるが、トランクルームのサービスは引き続き伸びる傾向にあるのだ。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・初期投資が少なく始められる
・駅から距離のある位置でも収入が得られる
・稼働率がよい

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・固定資産税や都市計画税が空地の場合と変わらない

需要の高い福祉事業を始める

空いた土地を活用するための方法の4つ目は、需要の高い福祉事業を始めるといった活用である。

具体的には、以下のような事業が挙げられる。

・高齢者向け住宅経営
・有料老人ホーム経営
・自立支援グループホーム経営
・医療系施設経営

これら、不動産投資について1つずつ紹介する。高齢者向け住宅経営は、高齢者を中心に生活介護をおこなう施設である。入居が可能な条件としては、以下の内容になる。

・年齢が60歳以上である
・認知症を患っていない
・周囲の管理は自分でできる

これらのの条件を満たした方を対象に介護を行っていく。現在は、高級マンションや駅から近い場所に設置させるなど、さまざまな形で差別化が図られている。そのため、土地の条件や立地条件についても重要視されることもある。

しかし、高齢者向け住宅経営は需要が高く、これからも引き続き伸びていくといわれていることから、設置することができれば、収益は安定した状態を期待できる。

有料老人ホーム経営は、介護が必要な高齢者を対象に支援を行う施設である。特に、高齢化が進む状況の中で、需要は非常に高まってきている。

そのため、安定した収入を得ることが期待できる。また有料老人ホームは、全国展開を進めているため、現在保有の土地が条件に合う状態のものである場合、設置までの期待が持てる。

自立支援グループホーム経営は、65歳以上の認知症高齢者の方を対象に介護を行う施設である。これらの施設は、全国展開しているもので、事業所も数多く設置されている。

土地の条件が合えば、空いた土地を必要とされることも十分に考えられる。医療系施設経営は、社会貢献による貢献度が非常に高い活用方法である。リスクも比較的少なく、利回りも高いことが期待できる。

土地活用を行うには、約200坪以上の広さの土地を要する必要がある。また、周囲には、住宅や医療機関の少ない場合であることが好ましいとされている。医療に携わる先生には、富裕層である人が多く開業までに至れば、安定した収益が期待でき、効率的な土地活用が見込める。

土地を生かして事業を興す

空いた土地を活用するための方法の5つ目は、土地を生かして事業を興す活用である。具体的には、以下のような事業が挙げられる。

・コンビニ
・ドラッグストア
・ガソリンスタンド

このように、店舗型の事業を興すことも土地活用の1つである。ただし、これら店舗型の事業においては、駅に近い立地条件やロードサイド上に広い敷地を持つ土地であるかのどちらかであることが、重要になる。

これらの事業においては、初期の費用や管理費用についてテナント側が負担する傾向が多く、収入も大きいことが見込める。ただし、テナントが撤退してしなった場合には、収入がなくなるという状況も起こるため、それなりのリスクを負う必要もある。

土地信託

空いた土地を活用するための方法の6つ目は、土地信託による活用である。これは、土地を保有しながらも、自ら土地活用を行う気がない場合に行う活用法である。保有している土地を活用したいが、別のものに任せ安定した収入を得たい人や、土地の所有権を残した状態で相続税などの税対策を考えている人に合った活用法である。

土地のまま活用する

空いた土地を活用するための方法の7つ目は、土地のまま活用するといったものである。このような活用は、比較的田舎の土地を活用する際に使われる方法でる。なぜならば、広い敷地面積を持った土地を利用することで有効的な活用方法であるからだ。

具体的には、以下のような活用方法がある。

・貸農園
・太陽光発電
・土地売却

これらについて1つずつ紹介する。

貸農園は、郊外にある土地を畑として人に貸すといった活用方法である。首都圏に住む人で、家から少し離れた場所に畑を借りて自家農園を行うといった傾向が高まっていることも人気に拍車を掛けている。

実際自分で野菜を育てていくことに楽しみを感じ、普段と違った環境で気分を癒すといった理由で訪れる人も見られる。

貸農園の契約体系としては、基本的に賃貸契約となり、早くて2年で契約を切るといったことも可能である。メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・初費用がなくても始められる
・固定資産税を一部補える
・再建築が不可な土地においても活用ができる

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・他の投資と比較して収入が少ない
・首都圏から離れすぎた土地では需要が薄れる

太陽光発電は、田舎の広い面積を持つ土地で効果的に行う活用方法である。太陽光発電は、田舎のような広い土地で行うことで、安定的な収入を見込める。なぜならば、太陽光発電には、集客が必要ないからである。

メリットとしては、以下のような内容が挙げられる。

・ランニングコストがほとんどかからない
・田舎などの土地でも有効に活用できる
・長期的に収支計画が立てられる

またデメリットでは、以下の内容が挙げられる。

・周囲の草むしりなどのメンテナンスが必要
・近くに光をさえぎるようなものがあると発電量が減少する

土地売却は、保有している土地を売却すことで資産化する活用法である。必ずしも、土地を活用して運営することばかりが、土地の活用法ではない。仮に、田舎にある土地で、今後も活用する検討がない場合には、ただ放置しておくのではなく売却することも土地活用の1つである。

また、そので得た資産によって、もっと活用しやすい土地を選び、そこで新たな土地活用を進めるという考えもある。

土地活用の方法を選ぶポイント

自身の余っている土地があるからっといって、やみくもに土地活用を選べば良いといわけではない。その土地の状況に即した活用方法を選択しないと収益が上がらないばかりか損失を被ってしまう場合もある。中でも土地活用の方法を選ぶ際のポイントは、以下の2つだ。

・土地の状況から選ぶ
・土地を活用した先にあるゴールから選ぶ

それではこの二つのポイントをそれぞれみていこう。

土地の状況から選ぶ

最初に解説するのが「土地の状況から選ぶ」だ。例えば、この土地はアクセスもよく広い面積をもつ土地と感じた場合、その土地の条件になった活用方法を絞り込んでいくことが重要だ。

土地活用の代表的な方法は以下の5つだ。

・アパート
・マンション
・高齢者施設
・店舗
・商業施設

また、この土地はアクセスが悪く狭い面積をもつ土地と感じた場合、アクセスが悪く狭い面積をもつ土地に合った活用方法を選ぶことで、選択の幅が明確になる。

またアパート・マンションに関しては減税をうけることが可能なので差分を考えると大きな収益を見込める。具体的には、土地活用によって費用負担重視を考えた場合には、以下のような活用ある。

・トランクルーム
・戸建賃貸

このように、適切な活用方法が明確に絞られてくる。土地活用を行う際はその土地に合った土地活用を選んだほうがよく、もし合わない土地活用を選択してしまうと大きな損失を被ってしまう可能性もある。

土地を活用した先にあるゴールから選ぶ

土地活用の方法を選ぶ際のポイントの2つ目が、土地を活用した先にあるゴールから選ぶということである。つまり、土地活用を始める前に、事前に土地活用をすることでどのようになりたいのかを決めておくことが大切になる。

例えば、土地活用によって収入を大きく得たいと考えた場合には、収入重視の活用方法を選ぶことで、選択の幅が明確になる。具体的には、土地活用によって収入を大きく得たいと考えた場合には、以下のような活用がある。

・アパート
・マンション
・高齢者施設
・店舗
・商業施設

大きく収益を上げることが可能な土地活用となってくるのだが需要と供給の見極めや立地の関係によっては大きな損失をだしてしまうことになってしまうのでしっかり戦略を考えて土地活用を行うことが重要だ。

土地活用おいて少しでも費用を削減して行いたいと考えている場合は以下の4つの土地活用がおすすめだ。

・戸建賃貸
・駐車場
・トランクルーム
・太陽光発電

このように、適切な活用方法が明確に絞られてくるのだ。上記の土地活用ではアパート・マンションの土地活用とは違い減税ができないのでより収益面をみないといけないので玄人向けといえる。

土地をうまく活用して効率的な資産運用を

土地は、うまく活用することで効率的な資産運用を行っていくことが可能だ。今回紹介したように、土地の状況から適切な活用方法を見つけて、正しい手順で進めていくことでしっかりとした運用が行える。

土地活用には、さまざまな活用方法が存在するため、それぞれの活用方法を再度確認し明確にしておくことが大切である。また空き地は、放っておく状態では、ただ税金だけを支払うこととなってしまい、同時に維持費も払う状態が続いてしまう。

しかし、しっかりと土地活用することで、収入を生み出し、支払う税金分の収入も得ることも可能になってくる。そのためにも、土地活用はとても大切な運用とされる。土地活用方法をまとめ、実際にその土地に適した活用方法を見つけることで、効率的な資産運用へつなげていってほしい。

文・ZUU online 編集部/ZUU online
 

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