住宅・不動産
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2019.11.12

空き地を収益率の高い不動産へ変える!土地活用の事例をご紹介

(画像=voyata/ Shutterstock.com)
(画像=voyata/ Shutterstock.com)
広い土地を持っているのに、空き地のまま放置している方は意外と多い。土地は、固定資産であり持っているだけで、毎年税金を納付しなければならないのをご存じだろうか?この事実を知らないまま、親から土地を相続して、どうして良いか分からず判断に困っているという場合は多いだろう。

そのまま売却してしまうほうが、その後の管理をしなくて済むので、一番良いように思うかもしれない。しかし、立地によっては土地をそのまま売却するよりも、継続的に活用したほうが、安定した収入につながることもある。税金対策で土地を活用する人は多く、中には多額な不労収入を得ている場合もあるのだ。

土地活用の方法は多岐にわたるが、それぞれの特徴やメリットを理解することで自分の持つ土地をどのように活用すればよいか分かる。この記事では主流な土地活用の事例をいくつか紹介する。

土地を遊ばせておくことで生じるデメリット


土地をそのまま遊ばせておくことで、想像以上の損失が発生する。一番分かりやすいのが、固定資産税だ。固定資産は、持ち家や車、土地などの短期間で入れ替わることが少ない固定的な資産を指す。これらの固定資産は、税金の対象になるのだ。

この固定資産税は、固定資産の評価額から算定される。通常、建物や車などの固定資産は、年々その価値が下がることから、税金も安くなる傾向にあるが、土地は例外だ。土地には、老朽化という概念がなく、月日が経っても十分にその機能を果たせることから経過年数によって価値が下がることはない。

むしろ地域の状況によっては、価値が上がり、その分固定資産税も高くなる場合も多い。土地を長期間放置することで、今後とてつもない税金を納付する可能性も秘めている。

また、土地をそのままにしておくことで、損をするのは税金だけではない。土地を使ってのビジネスは、土地を所有している者の特権であり、莫大な収益を生むチャンスが眠っているともいえる。

店舗や施設、マンションなど、とにかく場所が必要になる機会は、今の時代においても減ることはない。むしろ、どんどん都市開発が進んでいる時代ともいえるだろう。このことを考えれば、土地を所有しているだけで、ビジネス的な成功を収めることができるといえる。

つまり、土地を放置しているということは、このチャンスを年々逃していることに等しい。得られるはずの利益が、知らないという知識だけの問題で、得られなくなる「機会損失」を発生し続けているといえるだろう。

主流の土地活用方法を紹介

土地を活用することの大切さについては、理解いただけただろうか?ここからは、一刻も早く土地活用の意識へ、シフトチェンジしてもらいたい。土地活用には、いろんな方法が考えられるため、地域環境や周辺のニーズを把握しておくことが大事だ。
 
活用方法 初期費用 収益性 メリット デメリット
集合住宅 住宅用地による節税 ランニングコストがかかる
戸建て 住宅用地による節税 ランニングコストがかかる
駐車場 導入しやすい
メンテナンスが少ない
住宅用地による節税が適用されない
農地 ランニングコストがかからない 相続の場合、契約が不明確
コインランドリー 顧客離れの心配がない 機械のメンテナンスが必要
競合が出ると一変する
自動販売機 業者に一任できる 電気代がかかる
事業用 借地期間を短くできる 契約内容によっては、不利になることも
太陽光発電 電力の売却先を探す必要がない 天災に弱い
倉庫業 物件価値の下落が少ない 近隣住民からの苦情を受けやすい
等価交換 初期費用なしで不動産経営ができる 相手方が有利な契約内容になっている場合が多い

土地活用は、地域に密着したビジネスになることが多い。そのため、地域住民や環境に対する感覚的な知識が必要になる。地理をよく理解しておくことも、土地活用においては必須だ。もし、実家の親から土地を相続した場合であれば、地域の状況について、今一度認識してもらいたい。

ここでは、主流の土地活用方法を紹介する。周囲の環境やニーズを考えて、どれが自分に一番合っている活用方法かを見出していただきたい。

賃貸アパート・マンション経営

土地活用方法の中で、最もポピュラーなのが不動産経営だ。特に近年では、賃貸アパートやマンション経営が多くなっている傾向にある。これらの土地活用は、設備投資が多くかかる上に、固定資産も増えることから、初期費用とランニングコストが必要になるイメージが強いだろう。

賃貸アパート・マンション経営は、賃貸収入が毎月得ることができるため、人気の高い土地活用方法となっている。この経営には、大きく分けて「自己経営」と「リユース」2つの方法があり、周辺の状況やリスクを見比べて検討することがポイントだ。

まず、自己経営はその名のとおり、自己資金で不動産経営を行う方法だ。
自己経営のメリットは、やはり収入面である。満室状態が続けば、管理費や税金の支払い以上の収入が見込める上に、固定資産を減価償却で費用計上できるので、実際の利益よりも少なく申告することが可能だ。

土地にかかる固定資産税についても、住宅用地として減税対象になる。住宅用地は、土地を住宅用に利用することで、税法上で税金の優遇が認められるのだ。この優遇措置は、アパート・マンション経営の特権といえるだろう。

逆にデメリットとしては、ある程度の資金が必要になってくる点が挙げられる。アパート・マンションの建設費用と、建てた後の管理費が必要になる。建設費用は、蓄えがある方であれば一括で払うべきだが、大半はローンを組むことになるだろう。運営時の管理費には、水道光熱費、火災保険、その他メンテナンス費用が含まれてくる点も認識しておこう。

もう1つの方法がリユースだ。リユースは一括借り上げとも呼ばれ、土地を業者へまるっと貸し出す方法になる。土地を賃貸で貸し出すだけなので、建設費用がかからない上に、空室でも安定した収入を得られる。地域的に入居の需要が低いと判断した場合に、リユースを選ぶのが得策だろう。

自己経営とは違い、リユースによるアパート・マンション経営は、全室空室になろうと一定の収入が約束されている点がメリットだ。しかも、リユースの場合は、土地を管理会社に貸しているだけなので、自ら固定資産を持つことにはならない。その分、建物の固定資産税がかかってくることがないのだ。

また、土地を貸した場合でも、土地の上に住宅が建つことで住宅用地として認められ、土地固定資産税の優遇措置を受けることができる。借地収入と節税による費用削減で、二重の利益を確保できるのも魅力だ。

逆にデメリットとしては、長期間の制限を受ける点にある。アパートやマンションの賃貸事業を目的とした借地は、一般定期借地権という法律上の権利に該当する。この権利は、最低借地期間を50年以上としているため、途中で貸すことをやめたいと思っても、法的に不可能なのだ。

長期的に収入を安定させたい場合には、確かにリユースが最適だが、長期間にわたることから相続することも視野に入れておいたほうが良いだろう。

このように、アパート・マンション経営は、土地活用として非常に有意義で多くの収入が期待できる方法であることは間違いない。しかし、周囲の環境や自分自身の状況を踏まえて手段を選んでもらいたい。

戸建て経営

戸建て経営の成功事例としては、持ち家をリフォームしてから戸建て経営に踏み切った事例がある。長年住んだ持ち家から、別の住宅へ引っ越すことになり、空き家となった物件を活用するパターンだ。この場合、そのまま古い家を貸し出すのではなく、いったんリフォームをしてから経営に踏み込む点がポイントだ。

場合によっては、中古のリフォーム物件は、新築物件よりも人気が高い傾向にある。理由の1つは、新築物件に比べて賃料が割安な点、もう1つは古民家風の古い物件が、再び注目されている点だ。平家などの持ち家は、リフォーム次第で入居者がすぐに決まる可能性が高い。

実際に、古民家を貸し出している物件所有者が数多くいる。一方で、新築物件の貸し出しでも成功事例がある。公共交通機関が少ない地域ではあるものの、幼稚園、小学校、中学校が周辺にある地域では、新築物件でも入居者が決まりやすい。理由は、ニーズが強い家族構成として、小学校ぐらいの子供がいる家庭である傾向があるからだ。

幼稚園や小学校ぐらいまでの子供がいれば、環境の良い土地で、大きくなるまで育てたいと思う傾向が強いのだろう。子供が中学生以上の家族構成からの入居は、少なくなる傾向がデータとして出ている。このことから、戸建て経営の場合には、学校関係の施設を主体に周辺環境の把握をしておくことが大切だ。

逆に失敗事例も多い。前述でも触れたが、戸建て経営で一番苦労するのは入居者の募集だ。多額の費用をかけて、リフォームや建設を行った物件を空き家のまま放置するのは、とんでもなく無駄になる。場合によってはローンが残り、固定資産税もかかってくる中で、賃貸収入が一切入ってこないのも戸建て経営のデメリットだ。

集合住宅の場合には、全室空き部屋になることは少ない。いくつかの部屋の賃料が入ってくる可能性は高いので、その点においてリスクが高いといえるだろう。

まとめると、周辺地域的に家族が住みやすそうであれば、戸建て経営に踏み込むべきだ。ただし、長期間空き家になることは想定しておく必要があるだろう。

駐車場経営

駐車場経営は、土地活用の中でも一番リスクが低く、誰でも簡単にできる印象が強い。近年でも、駐車場経営について注目され人気が高いのが特徴だ。いくつかの方法があるので紹介したい。

1つ目は、自己資産および自己管理による駐車場経営だ。主に平面の月極駐車場の場合に、この方法を取るオーナーは多い。管理会社を使わず、自己資金で駐車場を設置し、必要な管理を行う方法だ。月極駐車場であれば、賃料の回収が月一になるので台数によっては、十分に1人で管理することができる。よく駐車場のフェンスに、電話番号が記載されているのが、まさにその例だろう。

もう1つの方法が、管理会社へ管理を委託する経営方法だ。コインパーキングではよく見られる経営方法だが、この管理方法にも2つの手段が更に存在する。1つは、管理のみを委託する場合だ。これは、募集者や賃金回収などを管理会社へ委託して、その分の手数料を支払うというもの。

そして、管理会社を使うもう1つの方法として「一括借上」という方法がある、これは不動産経営でいうところのリユースで、土地を貸し出して賃貸料を収入とする方法だ。一切の駐車場経営を管理会社が行うので、設備投資や駐車場にかかる管理費は必要ない。一定の収入を得ることができる方式だ。

駐車場経営のメリットは、初期投資が少ない点にある。不動産経営のように、何か建物を建設することがないので、少額の初期費用から始めることができる。また、いつでもやめることができるのも魅力の1つだ。不動産経営では、失敗したと思ってもすぐにやめることができない。その点では、比較的ライトな経営であるともいえるだろう。

しかし、駐車場経営には思いがけないデメリットも存在する。まず、土地が住宅用地として認められないため、土地固定資産税の優遇措置を受けることができない。土地だけ見れば、不動産経営に比べて機会損失が出るということになる。

交通量が少ない地域においては、駐車スペースが埋まらない問題も出てくる。特に、月極駐車場であれば、募集をかけても集まらないことが想定される。特に、自己経営の場合であれば、募集も自身で行わなければならないため、人脈がないと難しい。

また、コインパーキング経営をする場合には、精算機やロック板の設置が必要となる。これらの設備は構築物とみなされ、固定資産税が新たにかかってくるのだ。月極駐車場の場合においても、アスファルト舗装や外灯の設置が、同じように構築物扱いとなる。月極平面駐車場で、アスファルト舗装をしていない土地が多いのは、そういった背景があるからだ。

しかしながら、駐車場経営には数多くの成功事例もある。特に繁華街や都心部は、駐車スペースが少ない上に交通量が多い。このような地域では、多方面からの営業車や社用車が集まってくるので、コインパーキング経営が最も成功しやすい。
狭い土地をこうした都心部に持っている場合には、タワーパーキングが成功する事例もある。立体的に駐車スペースを確保できるので、土地の広さ以上に収入を得ることが可能だ。

また、常に満車になるような地域で、一括借上方式を取ってしまう事例も、コインパーキング経営における失敗事例といえる。

このように駐車場経営は、簡単なイメージばかりが先行している傾向にあるため、周辺地域の状況と節税の部分を考慮しながら、十分に検討する必要があるようだ。

農地として活用する

田舎の農地が、そのまま放置されているパターンは多く見受けられる。広大な農地を見ると「不動産経営に生かせれば良いのに」と感じるかもしれないが、農地をそのまま住宅用地として使うことはできない。住宅用地として使うには、農地転用と言う手続きをする必要がある。

そのため、農地の活用方法としては、そのまま貸し農地として活用されることが多い。農地は、通常の土地に比べて、固定資産税が少ない特徴がある。しかし、農地として活用せずに放置することで、遊休農地と見なされ固定資産税が上がる。

このことから、貸し農地経営を行うことは、農地として機能することで節税対策にもなると同時に賃料収入も得られることになる。貸し農地経営を行うことは、収入と費用削減の2つのメリットがあるといえるだろう。

デメリットとしてあげられるのは、相続前の契約があいまいになっているパターンだ。親の代から貸し出されている農地が、子の世代へと相続された場合、相続前の契約が口約束だけでされていることが多い傾向にある。

契約書面がない以上、賃料をいくらで貸し出しているのか?が不明確なので、借主とのトラブルになりやすい。相続することが決まった時点で、契約書を再度取り交わしておくことも重要である。

貸し農地の成功事例としては、農地バンクの利用によるものが多い。農地バンクは、国の政策で分散された農地を、農地バンクへ登録することにより生産性を上げようという施策だ。農地バンク利用者は、離れた農地を行き来するのではなく、隣接する農地を農地バンクから借りることで、効率よく作物を収穫することができる。

貸し農地での失敗事例も数多くある。広い農地を持っている地域は、過疎化していることが多く、年齢層が高い傾向にある。そんな中で、貸し農地を募集したところで、結局は何年も放置されている実情もあるのだ。しかし近年では、農業のあり方が見直され、新たな栽培方法がどんどん見出されている。

農地バンクなどを利用することで、余った農地を最大限に生かすことはとても重要だ。諸外国に比べて、効率が悪いとされる日本の農業に、一石を投じる可能性を秘めているともいえるだろう。

事業用として貸し出す

土地活用の中には、事業用として貸し出す手段も存在する。事業用とは、ホテルや商業施設、スーパーやコンビニ等の事業を行うために土地を使うことだ。事業用定期借地ともよばれ、貸主は物件の管理や撤退費用等について、一切関与する必要がない。しかも、借地期間が10~30年と短期間に設定できることも魅力の1つだ。

ただし、事業用に貸し出す場合には、収入の面で低い点がデメリットとして挙げられる。自己経営する他の方法に比べれば安定こそするものの、そこまでの爆発的な収入は得られないだろう。ただ、安定はするので提案があれば、検討しても良いのではないだろうか。

事業用に貸し出した成功事例としては、やはりコンビニ経営が多い。コンビニは、都心部に限らず郊外に建てられる傾向が強い。都心部から離れた地域にあっても、事業用としては十分に可能性があるのではないだろうか。

事業用貸し出しの失敗事例としては、契約内容についてのことが多い。契約内容をきちんと把握せず、結果として賃料の交渉ができない事例がある。その他にも、経営者が行方不明になり、そのまま土地を明け渡されることもなく賃料が未払いのままという事例もあるのだ。

こうしたことは、事前に契約内容を把握し、自分に不利益がないような交渉をしておくべきである。相手は企業なので、企業側に不利益がない契約のテンプレートに沿った対応をする場合が多い。必ず内容を確認することが重要だ。

太陽光発電を行う

土地活用の中で、太陽光発電を設置する方法も注目されている。広い土地を利用すれば、太陽光発電パネルを複数台設置することが可能で、電力を売却することで収支が得られる。広い土地で日当たりが良ければ、周辺環境を気にする必要がない点が魅力だ。

また、電気の売却先を探す必要もないので、募集をかけるといった営業的な動きをする必要が一切ない。設置費用がかかるものの、電力の売却で短期間で元が取れる。FIT制度と呼ばれる仕組みがあり、売却価格が20年間変わらないのも、この活用方法の特徴だ。

太陽光発電を設置する土地活用は、過疎化した郊外に土地を持つ場合に、最も有効な活用方法といえる。

逆に太陽光発電のデメリットは、天災に弱い点が挙げられる。太陽光発電の場合、日当たりの良い土地であることが好条件になるので、日光を邪魔するものがない。

逆を言うと、太陽光パネルが常に晒されている状態だ。このことから、台風などで、太陽光パネルが破損したりする可能性も高いだろう。また季節によって発電効率が変わってくる点も、デメリットの1つである。また日照時間の短い冬には、収入が落ちることが想定される。

太陽光発電の成功事例としては、既に持っている土地を活用した事例よりも、太陽光発電に最適な土地を探し回った事例が目立つ。
日照時間が長く広大な土地であることが収入の高さに影響してくる。太陽光発電での土地活用を狙う場合には、自ら最適な土地を選ぶことから始めている傾向にあるようだ。

失敗事例としては、一時期流行ったリーズナブルな初期投資による、太陽光発電システムの導入による故障などが挙げられる。比較的安い金額で太陽光発電システムが導入できるということで、こぞってこれらに手を出したオーナーは意外に多い。

しかし、これらのシステムには保証がなく、時間が経つにつれて発電効率が下がってきたことから、撤退を余儀なくされた実例がある。目先の出費を気にするあまり、当初の目的が達成できなくなった、典型的な失敗事例といえるだろう。

このことから、太陽光発電の土地活用を行う場合には、費用がかさんでも保証があり丈夫な設備を導入するほうが得策といえる。

倉庫業経営

近年では、ネット通販の利用増加から物流や倉庫事業の需要が多くなってきている。その他にも、収納の問題を解消するために、トランクルームの需要が徐々に伸びている実情があるようだ。このことから、土地活用の1つとして、倉庫やトランクルームの建設、資材置き場などの選択肢が増えている。

倉庫の建設は、不動産経営に比べて安価な費用で建設できる特徴がある。経年による評価の下落も少なく、丈夫な倉庫であれば長期にわたって使いまわすことが可能だ。通常の不動産と違って、仕切りや内装を気にする必要がなく、柱がむき出しでボルトも打ちっ放しであるのが基本である。

このことから修繕に至るケースが少なく、素材によっては建設費用を最小限に抑えることも可能だ。倉庫の建設はリスクを最小限に抑えた経営として成り立つ。

トランクルームの設置を目的とした土地活用は、国内でも需要が増えてきている傾向にあるので、利用者が集まりやすい。建設費も倉庫同様に、少ない設備投資で始められるのも魅力の1つだ。トランクルーム経営の特徴としては、駐車場の設置をセットにする点が挙げられる。

車から、資材等をトランクルームへ積み込みしやすいような配慮があれば、より利用者のリピートが増えるといえるだろう。しかし、2階建トランクルームのような規模になってくると、近隣住民から「危険だ」という声が上がってくる失敗事例がある。

このことから、規模の大きいトランクルーム経営には「耐震性の強化」を前面に押し出したような広告も検討しておいたほうが良いだろう。このように、倉庫の建設やトランクルームの設置は、低コストで始められる上に価値下落が少ないため、長期にわたって汎用性の高い設備が提供できる。

倉庫やトランクルームは、資材置き場として使われることが多く、住宅の建設が多くなっている昨今においては、業者からのニーズが増えているといえるのではないだろうか。

コインランドリー経営

コインランドリーは、学生や結婚前の一人暮らし生活者にとって必要不可欠な存在として重宝されきたが、近年ではコインランドリー離れしているのでは?という疑問もなくはない。しかし、コインランドリーの実情は洗浄力がUPした、機能的に優れた洗濯機や乾燥機が導入されている。

このことから、自宅に洗濯機を置かずに日常的にコインランドリーを使っている住民は決して少なくない。こうした背景から、土地活用の手段としてコインランドリー経営は、リスクの少ないビジネスになり得ると考えて良いだろう。

コインランドリー経営のメリットは、利用者が基本的に途切れることがない点だ。洗濯は、日常生活において必要不可欠であり、服を着て生活する以上は必ず発生する。利用者がいなくなることは、よほどのことがない限りありえないのがコインランドリーの魅力だ。

集合住宅が多い地域でコインランドリー経営をしたときに、すぐに利用者がついて日常的に途切れることがないほど増えた成功事例がある。持ち家住宅ばかりだと、コインランドリーの利用を期待することはできないが、アパートやマンション周辺のコインランドリーでは利用者が増える可能性が高くなるのだ。

デメリットとしては、メンテナンスの必要性が挙げられる。コインランドリー経営は、洗濯機や乾燥機などの機械がフル稼働になるので、定期的なメンテナンスが必要だ。もちろんメンテナンス費用はオーナーが持つことになる。

経年とともに老朽化が目立つので、普段からメンテナンス費用を見込んで、収入の一部を貯蓄しておかないと、たちまち収入源がなくなってしまう危険性がある。このあたりは、事前に注意しておきたいところだ。

コインランドリー経営では、ライバル店が出現したときに売り上げ減が顕著に現れた失敗事例もある。例えば、今まで並ぶくらいに繁盛していたコインランドリー店が、道路の向かいにライバル店ができたことによって、並んでいた顧客が流れたケースもあるのだ。

コインランドリーによって、金額の差がそこまであるわけではないので、並ぶぐらいなら空いてる側を使おうと思うのが心情である。ライバル店の出現で、ここまで収入に影響するのは、他の土地活用方法ではあまり考えられないことなので、意外と盲点になりやすいのかもしれない。

自動販売機を設置する

自動販売機の設置も、土地活用として有効な手段だ。自動販売機の設置を単体で行う事例は少なく、大半は別の活用法の中の一部の土地を使って設置している場合が多い。自動販売機は、業者へ委託する方法と自己管理で行う方法の2つに分かれる。

業者へ委託する場合には、設備投資や管理等は一切不要。土地の賃料のみが収入として入ってくる仕組みだ。しかし、自動販売機の電気代を負担する必要があるので、そこまで大きな収入は得られない。どちらかといえば、経営する賃貸アパートやマンション入居者へのアピールポイントとして、使っているオーナーが多いのが実情だ。

自動販売機は、複数台を集合住宅の近辺に設置することで、入居者を集めやすくなった成功事例がある。やはり1台だけだとラインナップにも限界があるので、2~3台の設置ができれば入居者へ良い印象を与えることができる。最近では、格安自動販売機も多いため、そうした業者に設置を依頼すれば更に注目度が増す。

失敗事例として挙げられるのが、自己負担による自動販売機の設置だ。自己資金で購入するには、50万円以上の設備投資が必要になる。その他、電気代や商品の入れ替え・補充・ゴミ箱の掃除等の色んな負担がオーナーにかかってくるのだ。

これらの負担を強いられる中で、商品の売れ行きが芳しくない場合には、たちまちマイナス収支となる。このことから、自動販売機の管理は全般的に業者へ任せる方法が良いだろう。

デベロッパーと等価交換を行う

等価交換は、所有している土地に業者が不動産建築を行なった場合、その建物の価値を土地と引き換えに分配する方法だ。少しややこしい活用方法だが、不動産建設にかかる初期費用等を気にせず、収入を得ることができる画期的な方法として注目されている。

等価交換には2種類の方式があり、「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」というものだ。土地を数人で管理している場合は全部譲渡方式、一人で管理している場合は部分譲渡方式を使用する場合が多い。

等価交換のメリットは、初期投資なしで不動産経営に参加できる点にある。自分1人ではなく、業者も一緒になって不動産経営をすることから安心感があるのも魅力だ。また、譲渡税の優遇措置が受けられる点もメリットの1つ。等価交換は、土地を売却することになるため、売却益に対する譲渡税が通常であれば発生する。

しかし等価交換では、そのまま建物への購入に充てられる形になるので譲渡税が優遇されているのだ。成功事例もいくつかあり、自宅に隣接した離れの土地をマンション建設のデベロッパーと等価交換した実例がある。このように、全ての土地を交換するのではなく一部の土地を等価交換するケースは少なくない。

単純に考えれば、余った土地が住宅に変わるため、固定資産税の節税にもつながる。ただし、この等価交換にも注意する点が存在する。等価交換は、基本的にデベロッパー側が率先して話を進めるため、契約内容において相手方企業の有利な方向へ持っていく傾向が強い。

そのため、あまりにもデベロッパーへ任せすぎていると、不動産に対する比率が不利な計算方式にされている失敗事例がある。契約時には、時間と労力が必要になるが自分が損をしないような交渉は極力行なっていくべきだ。

土地活用の方法を選ぶために

実際に、どの土地活用方法が最適なのか?を判断するためには、周りの状況をよく理解しておくことが最も重要だ。土地活用は、地域密着型のビジネスであるため、周囲の地理も当然把握しておく必要がある。地元の土地を活用するのであれば、そのへんの心配は無用だが相続により知らない土地を活用する際には、週の環境を把握することにまずは注力してもらいたい。

正しく、周りの環境を把握することで、経営方針の判断に見誤りを減らすことにつながる。

初期費用

活用方法によっては、多額の初期費用がかかってくる場合がある。しかし、土地を活用するからといって、誰しもが最初から蓄えを持っているわけではないため、初期費用をローンでまかなう場合も多いだろう。将来的に元が取れるビジネスなので、ローン審査も通りやすくなるかもしれないが、リスクが同時にあるビジネスであることも知ってもらいたい。

万が一ダメだったときに、できるだけ損失を抑えるための措置を取っておくことも重要だ。冷静に考えて、無理があるときにはリスクが低い土地賃貸の経営方針へ切り替える柔軟さも大切であるといえる。

周辺ニーズ

周辺ニーズの把握が、土地活用においては最重要課題であるといえる。土地は物理的にも地域に密着したものであるため、どうしても周辺環境との関係は切り離せない。知らない土地であれば、地元住民の声を聞いておくのも1つの手段だ。

収益性

土地活用の方法にもよるが、中には収益性が非常に高くなるケースがある。大きく分けて、自己経営と土地賃貸による経営が存在するが、やはり自己で経営するほうが収益性は良いといえるだろう。ただし、土地の賃貸に比べてリスクを伴う方法なので、収益性ばかり求めていくのも危険だ。トラブルが少なく、長期的に安定した収入を目指すようにしたいところだ。

転用性

使い方によっては、土地は転用性も高いといえるだろう。ただし、建設物がある状態からの転用は難しいので、活用方法で迷った場合は、まず建設物が不必要な活用方法を優先的に検討してみたほうが、転用する手段を残すことができる。例えば、農地から不動産経営への転用や、平面駐車場経営から賃貸住宅経営への転用が良い例だ。

成功事例を学んで有効な土地活用方法を選ぼう

土地活用には、いろいろな手段があることを理解していただけたと思う。一貫していえることは、周辺環境をよく理解しておく必要がある点だ。どの経営をするにしても、周辺の環境を理解しないままだと、失敗する可能性は高くなる。周りの環境を考慮し、どのようなニーズがあるのか?を感じることが非常に重要だ。

当記事で紹介したように、それぞれにはメリットとデメリットが必ず存在する。しかし、状況によってはメリットばかりの方法もあるだろう。いくつかの成功事例を踏まえて、有効な土地活用を検討していただければ幸いだ。

文・ZUU online 編集部/ZUU online
 

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