住宅・不動産
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2019.7.17

不動産所得を増やす3つの方法

(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
(写真=Grand Warszawski/Shutterstock.com)
せっかく不動産投資をしているのだからなるべく所得を増やしたい、というのは多くの大家の願いでしょう。所得を増やすためには、支出を減らして収入を増やせばよいのですが、そうするための方法が分からない人もいるのではないでしょうか。今回は、不動産所得を増やす3つの方法として、節税方法、支出の抑え方、家賃収入の増やし方をご紹介します。

方法①:節税する

不動産投資で収入を得ているはずなのに、税金を支払うと手元にあまりお金が残らないという人は、まず節税するための工夫を行う必要があります。

具体的には、必要経費や所得控除を見直すことが大切です。今一度、経費となるものを精査したり、所得控除となるものを洗い出したりしてみましょう。

不動産所得は総収入額から必要経費を差し引いて算出する

不動産所得は、総収入金額から必要経費を差し引くことで算出されます。不動産所得は給与所得などその他の所得と合算され、その合計額から所得税が計算されるのです。

そのため、不動産所得はそれほど高くなくとも、給与所得が高い人は税金も多くなってしまうことがあります。給与収入が多く、不動産収入もあるという人は、節税を意識してみましょう。

不動産の収入にあたるもの

不動産の収入にあたるものは、家賃だけではありません。土地を貸し出しているのなら地代、賃貸契約時の礼金や更新料、権利金、共益費も収入に含まれます。ただし、敷金や保証金のように、後に借主に返還したものは収入にカウントされません。

必要経費になるもの

上記収入から差し引ける必要経費は、数多くあります。不動産取得時には、不動産取得税、登録免許税・登記費用、収入印紙を経費として計上できます。賃貸時には、固定資産税などの事業税、修繕費、損害保険料、管理費、広告宣伝費、共用部の水道光熱費、減価償却費、不動産取得時の借入金の金利も必要経費として計上できます。

物件管理のためのガソリン代、接待費、弁護士・税理士報酬なども経費になります。領収書などの証明となるものを保管して、経費計上しましょう。ただし、借入金の元本の返済金、所得税・住民税は経費にあたりません。

上記の経費として認められるものを経費計上していない人は、次の確定申告時に忘れずに計上しましょう。

所得控除を増やす

手元にお金を残しつつ、所得控除できる制度を活用しましょう。個人事業主などが将来のためにお金を積み立てておける小規模企業共済や、iDeCo(個人型確定拠出年金)は、支払った拠出金を所得から控除できるお得な制度です。

そのほか、生命保険などの保険料控除やふるさと納税による寄付金控除も忘れずに申告しましょう。

方法②:支出を抑える

収支のバランスを考え支出を抑えることで、結果的に収入を増やすことができます。不動産投資の実質利回りは、「(年間収入-年間支出)÷購入価格×100」で算出されます。支出を減らすことができれば、実質利回りを向上させられるのです。

前述のような節税も、支出を抑えるための一手です。大きな物件を所有しているわけではないのなら、管理は自分で行い、管理費を少なくしてもよいでしょう。物件の共用部の光熱費を減らすためにLED電球を使用するなど、細かい対策も大切です。

支出を抑えるために、物件購入時にはランニングコストの高い物件は避けましょう。凝った外観をしている、リフォームしにくい、建物に対して土地が広く固定資産税・都市計画税がかかりすぎてしまう物件などには要注意です。

方法③:家賃収入を増やす

収入自体を増やす工夫も必要です。家賃収入を増やすためには、毎月の家賃を値上げするか、物件の数を増やすか、どちらかを選択することになります。毎月の家賃を値上げするほうが簡単に思えるかもしれません。しかし、急に値上げを行うと、借主の不信や不満を買ってしまい、空室を増やす結果になることもあります。

物件を増やす場合は、資金面で問題が出てきます。大きく融資を受けたい場合には、法人化して不動産を事業として行う必要があるでしょう。不動産投資をすでに数年行っており、順調に家賃収入を得ているのであれば、法人化によって個人よりも大きく融資を受けられる可能性があります。

どちらにせよ簡単なことではありませんが、不動産投資に力を入れたいのであれば、家賃を値上げするよりも、法人化するほうが効果的です。

不動産収入が大きく増えた後、困ってしまうのが所得税です。個人の所得税は累進課税であるため、収入に比例して所得税も上がります。法人化し、法人税を支払うのであれば税率が一律となり、利益を出すほど個人で不動産投資を行うよりも法人のほうがお得ということになります。

さらに、資本金が1,000万円未満の法人は、会社設立後2年間は消費税が免税となる点もメリットです。家賃収入を増大させたい人は、法人化して物件を増やすことも考えてみましょう。

不動産投資で安定的に収入を得よう

不動産投資は株式投資と異なり、家賃という形で毎月収入を得られる投資方法です。なるべくリスクを抑えて、比較的安定して収入を得られるのが不動産投資です。より利益を増やしていくために、今回ご紹介した3つのポイントを念頭に入れて今後の投資に生かしましょう。
 

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