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2019.9.14

相続税に影響してくる?あなたの土地の路線価は?

(写真=onotorono/Shutterstock.com)
(写真=onotorono/Shutterstock.com)
相続する財産のうち不動産、特に土地についてはその評価額が大きくなり、相続財産全体の評価額も大きくなることがあります。結果、相続税にも影響してくることになり、相続人の税負担も増すことが考えられます。相続財産としての土地の評価額を把握するには「路線価」を確認する必要があります。今回はその路線価と土地の評価方法についてお伝えします。

路線価とは?土地を相続する場合には要確認

路線価とは、国税庁が例年7月に公表しているもので、相続・遺贈・贈与によって取得した宅地(土地)の相続税・贈与税の財産額を算出するために活用されます。毎年1月1日時点の評価額となり、同じ年の1年間に発生した相続についてはその評価額が適用されます。市街地にある各路線(道路)には、それぞれその道路に接する土地の1平方メートルあたりの金額が千円単位で定められています。

国税庁が公表している「路線価図」で、該当する土地の路線価が確認できますので、路線価にその土地の地積(平方メートル)を掛ければおおよその相続税評価額が把握できます。なお路線価図には路線価の他にさまざまな情報が掲載されています。

その一つに「地区区分」があります。地区区分は、その地区にはどのような建物が多いかなどによって7つに分けられています。例えば居住用の建物が立ち並ぶ地区は「普通住宅地区」、中低層のビルが多い地域や住宅と店舗が混在する地区は「普通商業・併用住宅地区」、大都市のビルが立ち並ぶ地区は「ビル街地区」など、そのエリアの特性や環境によって区分されています。土地の形状や間口・奥行の距離などによって適用される各種「補正率」が、この区分ごとに異なりますので、該当地がどの地区に当てはまるのかを確認することも必要になります。

実際の土地の評価では該当地の路線価を基に、二路線以上に接している土地については影響率を加算、さらに間口が狭小な土地や不整形な土地については補正率によって減額をしたうえで、1平方メートルあたりの金額を算出してきます。その金額に地積を掛けて相続税評価額が決まりますので、減額できる要因があり補正率が大きいほど路線価との差も大きくなります。

また、路線価図には「借地権割合」も明記されています。借地権割合は30%~90%まで10%刻みで設定されていて、該当地が「貸宅地(借地人に土地を貸している場合)」「貸家建付地(アパートなどを建てて他人に貸している場合)」「借地権(他人の土地を借りている場合)」などの場合に、この借地権割合によって土地の評価額が変わってきます。このような土地を相続する予定がある場合には、借地権割合についても確認しておく必要があります。

なかには路線価が無い土地も

市街地の路線には路線価が設定されていますが、市街化調整区域にある土地など、路線価が設定されていない地域も存在します。路線価が設定されている地域を「路線価地域」と呼ぶのに対して、設定されていない地域を「倍率地域」と呼びます。

どの地域が倍率地域に該当するのかは、国税庁が公表している「評価倍率表」で確認することができます。路線価地域は路線価を基に土地の評価を行うのに対して、倍率地域では該当地の「固定資産税評価額」に、評価倍率表に掲載されている宅地・田・畑などの「地目」ごとの倍率を掛けて評価を行います。路線価方式と比較して評価方法はシンプルになります。

都市部にある土地で一見すると路線価地域に見える地域であっても、実際は倍率地域だったということもありますので、該当地がどの地域なのかを確認しておくことも必要となります。
 

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相続が発生する前に確認を

このように、相続税における土地の評価は路線価方式・倍率方式の2種類があり、それぞれ評価方法も変わってきます。まずは該当地に路線価が設定されているかどうかを確認したうえで、各種補正率によって評価額を減額できるかどうかを、相続が発生する前に把握しておく必要があります。

土地の評価は他の財産に比べて評価方法が複雑になる場合もありますので、専門家に評価の依頼をすることも検討してはいかがでしょうか。
 

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