投資・資産運用
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2019.2.22

現代の錬金術?借金のレバレッジ効果とは

(写真=violetkaipa/Shutterstock.com)
(写真=violetkaipa/Shutterstock.com)
「借金」という言葉を聞くと、マイナスのイメージを想像する方も多いのではないでしょうか。しかし、金融の世界で使われる「借金」は一般的に利用される意味とはやや性質が異なります。今回は、不動産投資のメリットへつながる借金のレバレッジ効果を紹介します。

不動産投資ローンの充実化

日銀による異例のマイナス金利政策が始まって3年。その余波は金融機関のローン商品にも影響を与えています。2019年現在、借入先によって違いもありますが、2~5%という低水準が続いています。

住宅ローンの変動金利では1%を割り込むローン商品も多くあるので、それと比較するとやや金利は高めになっています。さらに不動産投資ローンは、審査基準が住宅ローンよりも厳しい傾向です。これは所有者が生活するだけではなく、投資の採算性などが特に重要視されるので、自然の流れであるといえます。

近年は、過去に類を見ない低金利時代です。この中で有効な資産運用につながる方法はないのでしょうか。意外かもしれませんが、「借り入れ」を行うことがその一つなのです。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資では、借り入れをすることは一般的です。借り入れにより、少額の自己資金で大きな投資ができます。数千万円の物件を購入しようとした時、自己資金で賄おうとすれば多額のお金が必要となりますが、不動産投資ローンを利用すれば、少額の自己資金で大きな資産を形成ができるでしょう。

レバレッジとは担保となる資金の何倍もの金額で取引が可能になることです。利益が倍になる反面、損失も大きくなるのが特徴です。ただし、不動産投資におけるレバレッジという言葉は、株式の信用取引やFXのものとは性質が異なります。

株式やFXでは、急激な下落によって最低保証金維持率を下回ると追加証拠金の危険性があります。しかし、不動産投資では急激に物件価値が下落したとしても、追加で資金を入れる必要はありません。

ただし、借入金の金利が変動した場合はかえって損になることもあるので、ローンを組む際は注意が必要です。空室が少なく長期的な家賃収入を得られる場合、借金の返済は早く完済できるでしょう。魅力的な物件であれば当然、入居者も多くなります。借金がなくなっても利益は続きます。つまり、借金が多くなっても魅力的な物件に投資すればその分、利益が高くなるということです。

借金のレバレッジ効果により、少ない金額で収益を大きくすることができます。自分で投資のペースをコントロールできることも不動産投資の強みです。融資返済額、返済期間は自分のペースで設定できますし、実際に融資を受ける前に十分シミュレーションすることもできます。

不動産投資は合理的な投資方法

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」と大きく分けて二つの利回りがあります。表面利回りは、年間の家賃収入の総額を家賃価格で割り戻したものです。一般的に公開されている物件の利回りは、表面利回りであることが多いです。

一方の実質利回りは、税金や管理費、修繕費など、細かな諸経費も含めて計算した利回りで、表面利回りよりもさらに、リアリティのある指標となっています。投資物件を検討する場合はこの実質利回りを参考にします。こちらの指標を注意して見るべきでしょう。そして、実質利回りを算出する上での上記の要素は堅く見積もるべきです。

表面利回りが高いパーセンテージであっても、築年数の経過、設備投資などがかさんでしまっては、新築物件の期待値と変わらなくなることもあります。大企業が大きな借り入れを行って大型の買収をしているように、個人投資家の不動産投資も有用な投資方法なのです。

不動産投資ローンは「良い借金」

不動産投資での借金の有用性について紹介しました。借金に抵抗があった方も、少しはその不安を払拭することができたのではないでしょうか。不動産投資は、株式やFXなどよりも比較的安定している投資だといわれています。近年ではサラリーマン投資家も増えているので、ノウハウもその分増えてきています。合理的な投資法である不動産投資について、まずは詳細を調べてみてはいかがでしょうか。

 

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